SKAIDROJUMI

Īpašuma pirmpirkuma tiesības

Dagne Rušeniece, zvērināta notāra palīdze01.08.2013
"ĪSUMĀ"
  • Pārdodamā īpašuma pirmpirkuma tiesības var būt uz:
  1. līguma pamata;
  2. likuma pamata;
  3. tiesas sprieduma pamata.
  • Nekustamā īpašuma pārdevējs var realizēt pirmpirkuma tiesību – pirmpirkuma pielīgumu. Tas nostiprināms pirkuma līgumā un zemesgrāmatā.
  • Kopīpašums tā pārdošanas gadījumā nosaka pirmpirkuma tiesības kopīpašniekiem.
  • Pašvaldība ir pirmpirkuma tiesīgā persona, kas savas tiesības var izmantot likumā noteiktajos gadījumos.
Pārdodot īpašumu, par to obligāti ir jāinformē pašvaldība.
Pārdodot nekustamo īpašumu, ir jārēķinās ar vairākām formalitātēm. Nekustamā īpašuma pārreģistrēšanas process ietver sevī ne tikai pirkuma līguma un zemesgrāmatas nostiprinājuma lūguma parakstīšanu, bet arī atsevišķos gadījumos – pirmpirkuma tiesību piedāvāšanu pirmpirkuma tiesīgajām personām. LV portāla skaidrojumā par to, kādos gadījumos likums ir noteicis pirmpirkuma piedāvājumu jeb pirmās rokas tiesības iegūt pārdodamo īpašumu.

Pārdodamā īpašuma pirmpirkuma tiesības var būt uz:

  • līguma pamata;
  • likuma pamata;
  • tiesas sprieduma pamata.

Pirmajā gadījumā – uz līguma pamata – pirmpirkuma tiesības tiek atrunātas jau pie līguma noslēgšanas. Lai šī vienošanās būtu saistoša arī trešajām personām, tā ir jāreģistrē zemesgrāmatā. Klasiskākais piemērs, kad ar līguma pamatu tiek nodibinātas pirmpirkuma tiesības, ir īpašuma nomas gadījumā. Tas nozīmē, ka nomas līgumā tiek ietverts nosacījums nomniekam, ka, atsavinot nekustamo īpašumu, vispirms tas jāpiedāvā iznomātājam. Tikai tad, ja iznomātājs šīs tiesības neizmanto, tad nekustamo īpašumu drīkst atsavināt citai personai.

Uz likuma pamata piederošās pirmpirkuma tiesības ir noteiktas Civillikuma 1073.panta pirmajā daļā. Tātad, ja kāds nekustamā īpašuma kopīpašnieks pārdod savu daļu personai, kura nav kopīpašnieks, tad pārējiem kopīpašniekiem divu mēnešu laikā, skaitot no pirkuma līguma noraksta saņemšanas, pieder pirmpirkuma tiesības. Gadījumos, kad pirmpirkuma tiesības nav bijis iespējams izlietot pārdevēja vainas dēļ - izpirkuma tiesība. Izpirkuma tiesība ir tiesība iegūt cita atsavinātu (pārdotu) nekustamu īpašumu, atstumjot ieguvēju sakarā ar priekšrocību pret viņu un iestājoties viņa tiesībās. Atšķirībā no pirmpirkuma tiesības, kas ir saistību tiesība, izpirkuma tiesība ir lietu tiesība, un to var izlietot ne vien pret pirmo šai tiesībai pakļautā nekustamā īpašuma ieguvēju, bet arī pret sekojošiem. Piemēram, persona A pārdod nekustamo īpašumu personai B, vienlaicīgi piedāvājot pirmpirkuma tiesīgajai personai C izmantot savas pirmpirkuma tiesības. Persona C savas pirmpirkuma tiesības var izlietot tikai pret personu B. Ja persona A pārdošanas gadījumā nav piedāvājusi pirmpirkuma tiesības personai C, tad persona C ir tiesīga izmantot savas izpirkuma tiesības ne tikai pret pircēju – personu B, bet arī tam sekojošajiem nekustamā īpašuma ieguvējiem. Civillikuma 1073.panta otrajā daļā ir noteikts: ja izlietot pirmpirkuma vai izpirkuma tiesības piesakās reizē vairāki kopīpašnieki, tad viņi atsavināto daļu iegūst kopīgi un sadala to savā starpā līdzīgās daļās, ja paši nevienojas citādi.

"Ja pirmpirkuma tiesīgais nedod atbildi noliktā laikā, tad viņa pirmpirkuma tiesības neatgriezeniski izbeidzas."

Civillikuma 2060.pants īpašu pirmpirkuma tiesību – pirmpirkuma pielīgumu - paredz arī nekustamā īpašuma pārdevējam: ja pircējs lietu pārdotu tālāk, pārdevējam ir priekšrocība to pirkt pirmajam. Šādu tiesību pārdevējs sev uz minētā panta pamata var pielīgt pirkuma līgumā. Lai tas būtu saistošs trešajām personām, tam jābūt nostiprinātam zemesgrāmatā. Tomēr, ja pircējs lietu atsavina nevis to pārdodot, bet citādi, pārdevēja pirmpirkuma tiesība nav izlietojama. Tas nozīmē: ja nekustamais īpašums tiek mainīts pret citu lietu, kas nav nauda, vai arī – īpašuma tiesības jauns īpašnieks iegūst uz uztura līguma pamata, tad pirmpirkuma tiesības nav jāpiedāvā. Tas pats attiecas arī uz dāvinājumiem.

Civillikuma 2061.pantā ir noteikta pirmpirkuma pielīguma procesuālā kārtība: ja pircējs grib nekustamo īpašumu, kas savulaik pirkts ar pirmpirkuma pielīgumu, pārdot tālāk, tad viņam tas tūliņ pēc jaunā līguma noslēgšanas jāpiedāvā pirmpirkuma tiesīgajam, kam par pirmpirkuma tiesību izmantošanu jāpaziņo divu mēnešu laikā. Piedāvāšana var notikt gan mutiski, gan rakstveidā. Lai nākotnē izvairītos no liekiem strīdiem par to, vai pirmpirkuma tiesības vispār ir piedāvātas, labāk būtu piedāvājumu izteikt rakstiski un izsniegt to pret parakstu. Šādu piedāvājumu var veikt arī ar zvērināta notāra starpniecību, nosūtot paziņojumu. Strīdus gadījumā zvērināts notārs izsniegs apliecību par paziņojuma izsniegšanu pirmpirkuma tiesīgajai personai, kas kalpos kā pierādījums faktam, ka nekustamā īpašuma īpašnieks ir izteicis piedāvājumu izmantot pirmpirkuma tiesības un pirmpirkuma tiesīgā persona šo piedāvājumu ir saņēmusi. Ja pirmpirkuma tiesīgais nedod atbildi noliktā laikā, tad viņa pirmpirkuma tiesības neatgriezeniski izbeidzas.

Ja pirmpirkuma tiesīgais vēlas savu tiesību izlietot, tad viņam, ja nav citādi norunāts, jāizpilda tie paši nosacījumi, ko piedāvā jaunais pircējs. Ja pirkuma līgumā būs atsevišķi izdalīta pirkuma maksa par nekustamo īpašumu un kustamo mantu, tad uz pirmpirkuma tiesīgo attieksies vienīgi tā pirkuma maksas daļa, kura līgumā ir norādīta par nekustamo īpašumu.

Pirmpirkuma tiesību izmantošanas gadījumā atkārtoti ir jānoslēdz pirkuma līguma pārjaunojuma līgums un jāparaksta un jāapliecina jauns nostiprinājuma lūgums jaunu tiesību (īpašumtiesību) nostiprināšanai zemesgrāmatā.

Ja nekustamais īpašums tiek pārdots tālāk, nepaziņojot pirmpirkuma tiesīgajam, tad apietā persona var prasīt tam radīto zaudējumu atlīdzību tikai no sava pircēja; bet pret jauno ieguvēju un vispār pret ikvienu trešo personu viņš var vērst savas prasības tikai tad, ja šī persona rīkojusies ļaunā ticībā (viņa ir zinājusi, ka ir arī pirmpirkumtiesīgā persona, kurai ir jāpiedāvā pirmpirkuma tiesības, bet apzināti nav to informējusi par šādu iespēju), vai kad pirmpirkuma tiesības ir ierakstītas zemesgrāmatā.

Pirms pāris gadiem atteikšanos no pirmpirkuma tiesībām nākotnē bija iespējams nostiprināt atzīmes veidā zemesgrāmatā, šobrīd to izdarīt vairs nav iespējams, jo Augstākās tiesas Senāta Civillietu departaments savā 21.09.2011. spriedumā lietā Nr.SKC-1089/2011 ir sniedzis skaidrojumu, ka zemesgrāmatā nostiprina nevis saistību tiesības, kas ir pirmpirkuma tiesības, bet gan lietu tiesības. Saistību tiesības nostiprināmas zemesgrāmatā tikai Civillikuma 2057., 2063., 2126.pantā noteiktajos izņēmuma gadījumos. Tā kā zemesgrāmatā nevar ierakstīt uz likuma pamata pastāvošu īpašuma aprobežojumu ar kopīpašnieka saistību piedāvāt pirmpirkuma tiesību, tad zemesgrāmatā nevar ierakstīt arī minētā aprobežojuma pārgrozījumu.

Pirmpirkumtiesīgā persona – pašvaldība

Ar atšķirīgu tiesisko regulējumu pirmpirkuma tiesīgā persona ir arī pašvaldība. Likumdevējs, pašvaldībām nosakot pirmpirkuma tiesības uz nekustamo īpašumu, ir devis tām tiesības iejaukties privātpersonu privāttiesiskās attiecībās, ierobežojot pārdevēja brīvo gribu pārdot nekustamo īpašumu konkrētai personai.1 Pirmpirkuma tiesības uz nekustamo īpašumu pašvaldībai likumdevējs ir noteicis ar mērķi nodrošināt konkrētās pašvaldības teritorijā dzīvojošo iedzīvotāju un pašvaldības teritorijas ekonomiskās attīstības intereses. Praksē tas nozīme, ka, piemēram, nekustamā īpašuma pārdevējam A par darījumu ar pircēju B ir jāpaziņo pašvaldības domei, lūdzot domi no pirmpirkuma tiesībām atteikties. Jārēķinās, ka pašvaldība var savas tiesības izmantot un tādā gadījumā darījums starp personu A kā nekustamā īpašuma pārdevēju un personu B kā pircēju nenotiks. Vienlīdz jāpiezīmē, ka dažādu iemeslu dēļ lielākoties pašvaldības pirmpirkuma tiesības neizmanto.

Likuma "Par pašvaldībām" 78.pantā ir noteikts, ka vietējām pašvaldībām ir pirmpirkuma tiesības, ja pašvaldību administratīvajā teritorijā tiek atsavināts nekustamais īpašums un tas nepieciešams, lai pildītu likumā noteiktās pašvaldību funkcijas, ievērojot teritorijas plānojumā atļauto (plānoto) teritorijas izmantošanu, tiesību aktus, attīstības plānošanas dokumentus un citus dokumentus, kas pamato attiecīgā nekustamā īpašuma nepieciešamību pašvaldības funkciju īstenošanai. Tātad pašvaldībai nav neierobežotas tiesības izmantot šo tiesību, piemēram, tā nevar izlemt pirkt nekustamo īpašumu tikai tāpēc, ka ir zema cena, bet tas neatrodas stratēģiski svarīgā vietā.

Pašvaldības nevar izmantot pirmpirkuma tiesības, kuras attiecas uz:

  1. nekustamo īpašumu, ko iegūst valsts;
  2. nekustamo īpašumu, ko iegūst ārvalstis savu diplomātisko vai konsulāro iestāžu vajadzībām;
  3. valsts un pašvaldību privatizējamiem objektiem;
  4. ražošanas objektiem ar visiem to piederumiem;
  5. nekustamo īpašumu, kas pāriet no vienas personas otrai bez atlīdzības (piemēram, dāvinājuma) vai maiņas ceļā;
  6. nekustamo īpašumu, no kura atsavina domājamo daļu un kurš paliek pārdevēja un pircēja kopīpašumā;
  7. nekustamo īpašumu, kurš tiek pārdots labprātīgā vai piespiedu izsolē;
  8. nekustamo īpašumu, attiecībā uz kuru trešajām personām ir pirmpirkuma vai izpirkuma tiesības, kas dibinātas uz likuma, līguma vai testamenta;
  9. dzīvokļa īpašumu, arī dzīvokli, kas iegūts īpašumā līdz dzīvojamās mājas privatizācijai.

Nereti, zinot iepriekš 6.punktā minēto gadījumu, kad pašvaldība nevar izmantot savas pirmpirkuma tiesības, pārdevējs pārdod pircējam nekustamo īpašumu pa domājamām daļām. Tādējādi legāli "apejot" pašvaldības un nepiedāvājot tām pirmpirkuma tiesības izmantot. Pirms tā darīt, ir jāapsver visi plusi un mīnusi, jo pašvaldība, ja tā uzskatīs, ka pārdotais nekustamais īpašums ir stratēģiski svarīgs, var celt tiesā prasību par to, ka, šādā veidā atsavinot nekustamo īpašumu, mērķis ir bijis izvairīšanās no pirmpirkuma tiesību piedāvāšanas pašvaldībai. Savukārt faktu, ka nekustamais īpašums ir pārdots, pašvaldība uzzinās brīdī, kad jaunais nekustamā īpašuma īpašnieks pašvaldībā reģistrēsies kā nekustamā īpašuma nodokļa maksātājs.

"Lai izvairītos no liekiem strīdiem par to, vai pirmpirkuma tiesības vispār ir piedāvātas, labāk būtu piedāvājumu izteikt rakstiski un izsniegt to pret parakstu."

Saskaņā ar likuma "Par nekustamā īpašuma nodokli" 7.panta otrās daļas trešo punktu, ja uz nekustamo īpašumu tiek iegūts tiesiskais valdījums, tad viena mēneša laikā no valdījuma tiesību rašanās dienas nodokļa maksātājam par to ir pienākums informēt pašvaldību, kurā nekustamais īpašums atrodas.

Nekustamā īpašuma pārdevējam ir saistoša 28.09.2010. Ministru kabineta (MK) noteikumu Nr.919 "Noteikumi par vietējo pašvaldību pirmpirkuma tiesību izmantošanas kārtību un termiņiem" kārtība. Noteikumu 1.punktā teikts, ka, atsavinot ( pārdodot) nekustamo īpašumu (izņemot iepriekš minētos gadījumus), pirkuma līgums vai tā noraksts (uzrādot pirkuma līguma oriģinālu) pirms īpašuma tiesību nostiprināšanas zemesgrāmatā iesniedzams attiecīgajai vietējās pašvaldības domei, tās pilnvarotai institūcijai vai amatpersonai, kas pēc pirkuma līguma vai tā noraksta saņemšanas izsniedz rakstisku izziņu. Visus dokumentus var iesniegt, nosūtot tos pa pastu. Tādā gadījumā termiņš, kurā jāpieņem lēmums par pirmpirkuma tiesību saņemšanu, sākas ar dienu, kad pirkuma līgums saņemts pašvaldības institūcijā.

Ja pašvaldībai nekustamais īpašums savu funkciju veikšanai ir nepieciešams, tad tai ne vēlāk kā 20 dienu laikā ir jāpieņem lēmums par pirmpirkuma tiesību izmantošanu. Savukārt, ja tas nav nepieciešams, tad pašvaldībai ne vēlāk kā piecu darba dienu laikā jāpieņem lēmums par atteikšanos izmantot pirmpirkuma tiesības. Kārtojot tālāk nekustamā īpašuma pārdošanas darījumu, zemesgrāmatā nostiprinājuma lūgumam ir jāpievieno vai nu pašvaldības institūcijas izsniegta kvīts par pirkuma līguma saņemšanu, vai arī atteikums izmantot pirmpirkuma tiesības. Gadījumā, ja tiek pievienota kvīts par pirkuma līguma saņemšanu, tad zemesgrāmatā īpašumtiesības tiks nostiprinātas tikai pēc tam, kad pašvaldība būs zaudējusi savas pirmpirkuma tiesības, tas ir, būs beidzies termiņš, kad pašvaldība savas tiesības var izlietot.

Ja zemesgrāmatā līdz nostiprinājuma lūguma izskatīšanai nebūs saņemta ne pašvaldības institūcijas izsniegta kvīts par pirkuma līguma saņemšanu, ne atteikums izmantot pirmpirkuma tiesības, tad zemesgrāmatas tiesnesis pieņems lēmumu par nostiprinājuma lūguma atstāšanu bez ievērības, tas ir, pircēja īpašumtiesības netiks nostiprinātas.

Jebkurā gadījumā pēc tam, kad pirmpirkuma tiesīgajai personai tiek piedāvāts izmantot savas tiesības, līgumu vairs grozīt nevar. Šāds nosacījums izslēdz iespēju, ka kopīpašniekam/pašvaldībai nekustamais īpašums tiek piedāvāts par augstāku pirkuma maksu, nekā faktiski maksātu pircējs, ja pirmpirkuma tiesīgās personas vispār nebūtu.

 


1 Augstākās tiesas Senāta Administratīvo lietu departamenta 03.03.2011. Spriedums Lietā Nr.A42543007, SKA – 70/2011. Pieejams: http://www.at.gov.lv/files/archive/department3/2011/70.pdf

KOMENTĀRI
1
JAUNĀKIE
Bruņinieku 41, Tālr.: 673-106-75
Rīgā, LV-1011 E-pasts: portals@lv.lv