INTERVIJA

Jānis Zelmenis: Nekustamā īpašuma nodokli maksājam gandrīz kā Zviedrijā

LV portālam: JĀNIS ZELMENIS, AS BDO vadošais partneris
Inese Helmane, LV portāls05.04.2017
"ĪSUMĀ"
  • Sākot jau no denacionalizācijas deviņdesmito gadu sākumā, visa saimniekošana ar nekustamo īpašumu ir bijusi haotiska.
  • Tagad dzīvojam situācijā, kad blakus ir būdiņa un pils.
  • Par ko var iestāties arodbiedrība, ja pašai nekustamā īpašuma nodoklis nav jāmaksā?
  • Ne tikai Baltijas, arī Eiropas kontekstā Latvijas nodevas ir stipri augstas un nesamērīgas.
  • Šis pētījums ir arī jautājums par to, kā mums ir jāstrādā, lai no minimālās algas 380 eiro tiktu līdz 1500 eiro.
Akciju sabiedrības BDO vadošais partneris JĀNIS ZELMENIS, kas pētījis nekustamā īpašuma nodokļa priekšrocības un īpatnības Baltijas valstīs, ieteiktu politiķiem pārņemt Lietuvas variantu – par dzīvojamo māju vai dzīvokli vienai ģimenei nekustamā īpašuma nodoklis nav jāmaksā, ja tā cena nepārsniedz 220 000 eiro. Savukārt, salīdzinot nekustamā īpašuma nodokļus par konkrētiem īpašumiem dažādās Eiropas valstīs, nācies secināt, ka Latvijā to apjoms ir tuvu Zviedrijā noteiktajam, lai gan mūsu valsts cilvēku labklājības līmenis ir tālu no šīs Skandināvijas valsts situācijas.

Esat teicis, ka pētīt nekustamā īpašuma nodokļa politiku Baltijā sākāt tāpēc, ka pats pirkāt dzīvokli un par īpašuma reģistrāciju zemesgrāmatā nācās samaksāt 9300 eiro lielu nodevu.

Nodevu jautājums, šķiet, Latvijā ir vēl brēcošāka netaisnība nekā nekustamā īpašuma nodokļa lielums. Kad biju jauns un sāku apgūt nodokļu likumdošanu, man mācīja, ka valsts nodevas ir tās, ko valsts iekasē par zināmu funkciju pildīšanu, lai atmaksātu izdevumus, kas saistīti ar kādu pakalpojumu veikšanu. Taču šajā gadījumā viss ir šķērsām un greizi – kāds adekvātums 2% nodevai no īpašuma vērtības? Tā ir sodoša nodeva, fiskāls instruments valsts rokās, kā nekautrējoties pagrābt naudu. Tai nav nekāda sakara ar racionālo pakalpojuma būtību.

Arī nodokļa atšķirības atkarībā no deklarēšanās man nav līdz galam saprotamas – ja esmu deklarējies, nodoklis ir 200 eiro, bet, ja īpašumā nav deklarēta neviena persona, – 1800 eiro.

Igaunijā nekustamā īpašuma reģistrācijas izmaksas ir 0,5%, bet Lietuvā – 0,8% no īpašuma vērtības.

Ne tikai Baltijas, arī Eiropas kontekstā Latvijas nodevas ir stipri augstas un nesamērīgas. 9300 eiro ir jaunas mašīnas cena! Par ko? Par to, ka savu īpašumu reģistrējat publiskajā reģistrā? Ja samērojam ar kompānijas reģistrāciju Uzņēmumu reģistrā – vai redzat samērojamību? [UR šādā gadījumā būtu jāmaksā pārdesmit eiro – red.]

Īpašuma reģistrācijas maksu Latvijā sola samazināt jau vismaz gadus desmit.

Mēģinu lielās aprisēs izvērtēt 25 neatkarības gadus. Nākas secināt, ka prognozēšana un analīze kopsakarībās nav mūsu valstsvīru stiprā puse. Visas krīzes mūs pārsteidz nesagatavotus – brīdī, kad atliek tikai plātīt rokas.

Kas pa šiem gadiem ir noticis ar nekustamo īpašumu? 2008. gadā, kad bijām dziļā krīzē, ieviesām investīciju programmu [ārzemniekiem tika izsniegtas termiņuzturēšanās atļaujas pret noteiktiem ieguldījumiem, arī nekustamajā īpašumā – red.]. Dažos gados šī programma nostrādāja labi, sapelnīja miljardu. Tad, kad to apcirpām un faktiski likvidējām, nepietika prāta prognozēt, kādas būs sekas.

Skumji, ka neprognozējam lietas, nesaprotam, ka viena kustība, viena rīcība izraisīs tālākas sekas. Ko darījām no 2000. gadu sākuma? Uzpūtām nekustamā īpašuma burbuli, iekritām bedrē un nācām laukā ar investīciju programmu.  Tagad dzīvojam situācijā, kad blakus ir būdiņa un pils. Ja pils trīsreiz ir pārpārdota, būdiņas saimniekam nekustamā īpašuma nodoklī ir skarbi cipari. Un skarbums jau nāk no kadastrālās vērtības, kura spekulāciju rezultātā ir ievērojami pieaugusi.

Nekad neesmu dzirdējis, ka sabiedrībā tiktu analizēta situācija: īpašniekam atsūta nekustamā īpašuma nodokļa rēķinu, bet viņam nav naudas to samaksāt. Ko tādā gadījumā darīt? Vai kādu orgānu pārdot, nodarboties ar prostitūciju?

Ir dzirdētas replikas – ja īpašumu nevar atļauties, tas jāpārdod un jāpārceļas uz ne tik lepniem apartamentiem.

No ekonomiskā viedokļa šim variantam ir zināma loģika, bet kas notiek situācijā, kad cilvēki masveidā sāk pārdot īpašumus? Esam maza valsts, ļoti viegli ir sašūpot īpašuma tirgu. Rīgā var par lētu naudu 10–20  dzīvokļus "iemest" tirgū, lai to sagrautu.

Domāju, ir simtiem cilvēku, kuri ir apstulbuši, saņemot tik augstus nekustamā īpašuma nodokļa rēķinus. Runājot par šo cilvēku īpašumu pārdošanu un pārvākšanos uz lētākiem mitekļiem, tā ir nežēlīga kapitālisma saruna. Mums tā nežēlīgā kapitālisma 25 gados ir bijis tik daudz, ka kaut kādā brīdī gribētos no politiķiem lielāku iejūtību, spēju saprast sabiedrību, bet politiķiem tas laikam nav aktuāli.

Taču spēja iejusties otra ādā, saprast, kā jūtas klients vai nodokļu maksātājs, – tā ir augsti vērtējama īpašība.

Vēl viena teorija – nevajag cilvēku dzīt stūrī. Oponents, klients vai nodokļu maksātājs, kas ir iedzīts stūrī, kļūst neprognozējams.

Man patīk krievu rakstnieka Nikolaja Gogoļa teiciens, ka Krievijā ir daudz stulbeņu un sliktu ceļu. Domājot par Latvijas sabiedrību un par to, kāpēc mūsu sabiedrībā daudz kas notiek tik ačgārni, gribas atcerēties šo trāpīgo citātu. 

Pētījumā esat aprēķinājuši, cik būtu jāmaksā dažādās Eiropas valstīs par divistabu 47 kvadrātmetru dzīvoklim Grīziņkalnā līdzvērtīgu īpašumu un 100 kvadrātmetru mājai Rīgas rajonā līdzīgu, kurai zemes platība ir apmēram 1500 kvadrātmetri. Nodoklis Latvijā gadā attiecīgi būtu 56 un 123 eiro.

Mūsu pētījums liecina, ka Beļģijā nekustamā īpašuma nodoklis sanāktu lielāks, tiesa, šajā valstī minimālā alga ir 1532 eiro. Savukārt Čehijā, kurā  minimālā alga ir 407 eiro, tas būtu ļoti niecīgs – daži eiro. Somijā un Dānijā viss būtu daudz dārgāk, arī Vācijā, kur minimālā alga ir 1400 eiro. 

Ungārijā savukārt nekustamā īpašuma nodoklis būtu vairākas reizes augstāks, tātad šī problēma šajā valstī ir vēl lielāka nekā Latvijā.

Bulgārijā ar savu nodokli trāpām pa vidu. Īrijā ir lētāk, Itālijā un Portugālē nodoklis būtu nulle. Pat Zviedrijā maksātu tikai nedaudz vairāk nekā Latvijā.

Luksemburgā gan nodoklis būtu krietni augstāks, taču minimālā alga šajā valstī ir 1998 eiro.

Šis pētījums ir arī jautājums par to, kā mums ir jāstrādā, lai no minimālās algas 380 eiro tiktu līdz 1500 eiro. Mums ir jāstrādā gudri, izglītoti, ražīgi. Mums pašiem šī nauda ir jānopelna, bet esam četrreiz nabadzīgāki nekā Luksemburgas nodokļu rezidenti. Nezinu, vai esam te Latvijā četrreiz neefektīvāki, neizglītotāki, taču šie cipari ir ļoti skaļi un par kaut ko liecina.

Pirms 25 gadiem visas trīs Baltijas valstis bija vienādā situācijā, bet Lietuvā un Igaunijā nekustamā īpašuma nodokļa lielums neliek nevienam atstāt savas mājas. Negribu teikt, ka Latvijā politiķi būtu dumjāki. Taču BDO pētījums liecina: Igaunijā par ēkām un būvēm nekustamā īpašuma nodoklis nav jāmaksā, tas nav jādara arī par apbūves zemi līdz 1500 kvadrātmetriem. Savukārt Lietuvas nekustamā īpašuma nodokļa politikā noteikts, ka par mājokli atbrīvojums ir tad, ja tā cena nepārsniedz 220 000 eiro. Savukārt par zemi jāmaksā 0,01–4% no īpašuma vērtības.

Tas ir labs jautājums. Es šo situāciju definētu kā zināmu fenomenu, kas ir izveidojies valsts un iedzīvotāju attiecībās un kas ir parazītiskāks nekā mūsu kaimiņiem.

Nekustamā īpašuma tirgū jau pārsvarā runājam par Rīgu. Piemēram, Ludza ir tikai vietējais tirgus, bet Rīgā visus 25 gadus arī nekustamā īpašuma jomā esam bijuši liberāli, atvērti. Jebkurš liels spēlētājs var nākt un darīt, ko vēlas. Piemēram, Maltā vai Lielbritānijai piederošajā Gērnsijas salā ir speciāls aizsardzības mehānisms vietējiem. Gērnsijas salā pat ir divi nekustamā īpašuma tirgi: vietējais un ārvalstnieku.

Ārvalstniekiem ir citi nosacījumi, daudz lielākas cenas?

Jā, tieši tā. Nesaku, ka uzreiz būtu jāpārņem šis modelis. Taču ir jāsaprot, kāpēc Rīgas nekustamā īpašuma tirgū izmežģījumi ir tik neproporcionāli lieli. Ar ko šis tirgus būtiski atšķiras no Tallinas un Viļņas? Ar to, ka no nekustamo īpašumu darboņu, t.i., spekulantu, viedokļa Rīga vienmēr ir bijusi dominējošais tirgus, kurā darbojas gan skandināvi, gan krievi.

Rīgā redzu zināmas paralēlas ar Maskavu, kur luksusa īpašuma kvadrātmetrs maksā 10 000 dolāru, lai gan medicīnas, ekoloģijas, drošuma, skolu utt. kvalitāte Krievijas galvaspilsētā nav izcila. Kā šādos apstākļos var pastāvēt tik augsta nekustamā īpašuma cena? Izskaidrojums ir ļoti vienkāršs. Ja cilvēks ir direktors zelta raktuvēs un jāskolo bērns, kur labāk nosūtīt mācīties, kur ir labākās augstskolas? Maskavā! Šādā situācijā viņš savam bērnam nopirks vienistabas dzīvokli, vienalga, cik liela būtu kvadrātmetra cena un kāda ir dzīves kvalitāte.

Šāds princips valda arī Rīgā. Tirgus uzbūvēts tad, kad sāka darboties gan ārējais piedāvājums, gan ārējais pieprasījums. Nebūsim naivi - lielākā daļa Latvijas dārgāko īpašumu nepieder Latvijas nodokļu rezidentiem, ne arī Latvijas pilsoņiem. Mūsu acu priekšā darbojas lieli ekonomiskie spēki, bet sekas ir tādas, ka kadastrālā vērtība īpašumiem tagad ir augsta, jo tā lēni ieskrienas un ilgi turas augšējā punktā. Ko tagad dara politiķi? Lai cīnītos ar aizkavētām šūpolēm, neļauj kadastra vērtībām krasi gāzties uz vienu vai otru pusi. 

Ja runājam par valsts nekustamā īpašuma politiku, tad jau laikam jāsāk ar denacionalizāciju.

Tā ir unikāla pieredze, ka kādam pēc 50 gadiem īpašumus atdod atpakaļ. Šī likuma autors kādā grēku nožēlas brīdī atzinās, ka nebija domājis, ka  process tā beigsies. Vai daudz redzam īpašumus denacionalizēto mantinieku rokās, kuri tos apsaimnieko, pucē un kopj? Domāju, 90% no šiem īpašumiem ir pārpārdoti reizes piecas.

Tad nonākam pie secinājuma, ka, sākot jau no denacionalizācijas deviņdesmito gadu sākumā, visa saimniekošana ar nekustamo īpašumu ir bijusi haotiska. Tirgus ir izveidojies stipri parazītisks. Šī lieta ir komplicēta, tā ir dziļi ielaista, sākot no denacionalizācijas, beidzot ar divām pārdzīvotām krīzēm un diviem nekustamā īpašuma spekulatīviem burbuļiem.

Pie Saeimas nesen notika mītiņš par to, lai vienīgo mājokli neapliktu ar nekustamā īpašuma nodokli.

Mani izbrīnīja, ka sešos vakarā organizē mītiņu un atnāk tikai 200 neapmierināti cilvēki. Vai pārējiem tas tiešām neinteresē? Pagaidiet, pagaidiet! Jums rupji lien kabatās, tā, ka grab, un viss, ko spējam ģenerēt, ir 200 cilvēki no darba brīvajā laikā? Vai ar mūsu sabiedrību viss ir kārtībā? Mums ir tēmas, kur cilvēki aizskrietu bariem, piemēram, uz blondīņu parādi, bet ir lietas, kas ir nopietnas, aktuālas, – un tikvien esam spējīgi.

Politiķi tēlo, ka mūs pārvalda, bet mēs tēlojam, ka viņus mīlam un maksājam nodokļus. Šādos gadījumos sabiedrība ik pa laikam sastopas ar "kāsienu", no kura nevar izvairīties. Tas neveidojas tikai nekustamā īpašuma gadījumā. Atcerieties, savulaik krājkasēs konvertēja rubļu atlikumus – 1 pret 200. Vai kādam ko jautāja? Bija jums uzkrājumi, piemēram, 10 000 rubļu, par kuriem padomju laikā varēja nopirkt auto "Volga", – pret tiem dabūjāt 50 latu, par kuriem nevarējāt nopirkt pat riepas šim auto... Nepatika? Tavas problēmas!

Likumā starp izņēmumiem, kurus neapliek ar nekustamā īpašuma nodokli, ir minētas arī tās ēkas (telpu grupas), kuras ierakstītas zemesgrāmatā uz Latvijas Brīvo arodbiedrību savienības vārda un tiek pastāvīgi izmantotas normatīvajos aktos noteikto funkciju īstenošanai, izņemot saimnieciskajā darbībā izmantojamās ēkas (telpu grupas). Cilvēki pulcējas protestā pie Saeimas, bet arodbiedrību šajās diskusijās nedzird.

Par ko var iestāties arodbiedrība, ja pašai nekustamā īpašuma nodoklis nav jāmaksā? Lasot daudzos izņēmumus likumā, var redzēt, kur ir pastrādājusi kāda lobistu grupa.

Starp citu, nekustamā īpašuma nodokļa likums ir pieņemts sen, 1997. gadā. Ļoti smieklīgs – 12 panti un 63 dažādi pārejas noteikumi. Likums ir salāpīts ielāpu ielāpiem, neloģisks. Saprast to ir diezgan grūti, tad ar to būtu jāstrādā dienu un nakti.

Kādai, jūsuprāt, vajadzētu būt nekustamā īpašuma politikai Latvijā?

Ko darīt? Gudrs padoms politiķiem ir histēriski neraustīties, negrābt un neko nemainīt emociju karstumā. Pirmais, ko tagad varētu izdarīt, ātri tikt galā ar kadastrālajām vērtībām. Var teikt, ka tagad mums atkal ir problēma, jo ir nekustamā īpašuma krīze – īpašumus pērk un pārdod minimāli. Taču mēs maksājam nodokļus, par pamatu ņemot augstās kadastrālās vērtības, kas tika uzpumpētas uzturēšanās atļauju investīciju programmas ietvaros.

Rīgas dome arī saka – izmantojiet tās iespējas, kas likumdošanā noteiktas, nāciet ar iesniegumiem un apvaldām kadastra vērtību.

Man šķiet, ka nekustamā īpašuma nodokli būtu jāsasaista ar īpašuma izmantošanu uzņēmējdarbībā. Respektīvi, ja tas ir nomas vai īres dzīvoklis, tad lai ir augsts nodoklis. Ja Jūrmalā izīrē māju, tas ir bizness, un pret augstu nodokli nevarētu būt nekādu iebildumu. Šādu sistēmu var redzēt arī Eiropā, piemēram, Francijā un Zviedrijā. 

Taču Latvijā ļoti daudzos gadījumos nekustamā īpašuma izīrēšana vai iznomāšana, kas ir klasificējama kā saimnieciskā darbība, netiek reģistrēta Valsts ieņēmumu dienestā, un tie ir kā slēptie ienākumi.

Šo jautājumu esmu uzdevis Francijā. Viņi to risina ļoti vienkārši – Francijas nodokļu inspekcija parunā ar kaimiņiem. Piemēram, secina, ka blakus dzīvoklī jau divreiz nomainījušies īrnieki. Aizsūta īpašniekam rēķinu. Bez diskusijām. Ja ar to vēl nepietiek, nodokļu inspekcija aprunājas ar īrniekiem vai nofotografē svešos cilvēkus. Īpašnieks ir spiests reģistrēt saimniecisko darbību. Ja to nedara, uzrēķina nodokli pēc augstākām likmēm. Šajā gadījumā Francijā trāpa divos nodokļos – iedzīvotāju ienākuma nodoklī un nekustamā īpašuma nodoklī.

Veidojot nekustamā īpašuma politiku Latvijā, būtu arī jāskatās, lai pasargātu vietējos iedzīvotājus no globālā nekustamā īpašuma tirgus ēnas pusēm, kuras šobrīd izbaudām. Ir jāizbeidz acīmredzamās akūtās kroplības un jāglābj pamatiedzīvotājs no kadastra izraisītā vērtības kāpuma.

Var iet vai nu Lietuvas, vai Igaunijas ceļu. Igaunijas variants man šķiet pārāk radikāls, es šādu ceļu tomēr neizvēlētos. Atbilstoši Latvijas sabiedrības turības līmenim vajadzētu ieviest ar nodokli neapliekamos nekustamā īpašuma minimālās vērtības griestus. Respektīvi, summu, līdz kurai nodoklis nav jāmaksā, – tā varētu būt no 100 000 līdz 200 000 eiro. Noteikti būtu jāsamazina arī īpašumu reģistrācijas nodeva.

Zemi un mežu, ja tas ir ražošanas pamatlīdzeklis, būtu jāapliek ar nekustamā īpašuma nodokli. Igaunijas 1500 kvadrātmetru apbūves zemes neaplikšana ar nodokli  pasargā mazdārziņu, mazo viensētu īpašniekus, kurus nemoka ar augstiem nodokļiem.

Likumā primāri būtu jāsaliek kopā divi kritēriji – teritorijas lielums un kas ar šo zemi tiek darīts. Ja tā tiek izmantota uzņēmējdarbībā, tad nav pamata nemaksāt nekustamā īpašuma nodokli.

Pētījumā analizēti arī mājsaimniecību vidējie ienākumi un hipotekārā kredīta likmes Baltijā kopš 2000. gadu vidus. Tās tagad ir samērā zemas.

Tas liecina, ka nauda ir palikusi lēta. Kāpēc nav nekustamā īpašuma buma? Tāpēc, ka esam nabadzīga sabiedrība un ir pietiekami augsta ēnu ekonomika. Eiropā cilvēki ap gadiem 30 veido ģimeni, iegādājas mājokli, ir vajadzīgs vismaz viens braucamrīks, jādomā par bērniem. Kā ir Latvijā? Cik pārim 25–30 gadu vecumā būtu jāpelna, lai varētu atļauties iegādāties jaunā projektā dzīvokli, atļauties dzemdēt bērnu un vismaz vienu braucamrīku? Ja mājsaimniecībai ienākumi nav virs 2000 eiro neto uz abiem, nav ko runāt par hipotekāriem kredītiem un mašīnu. Lai runātu par vidusšķiras dzīves līmeni, katram neto būtu jāpelna 1500 eiro. Tad var paēst, sākt domāt, ka beidzot jābeidz īrēt mitekli vai dzīvot pie vecākiem, ka varam kaut ko atļauties. Cik ir darbavietu, kur tā maksā? Vienā darbavietā to nevar nopelnīt, ja nestrādā bankā vai kādā ārvalstu uzņēmumā. Un, ja ir divi mazi bērni, tad vienam no ģimenes darbs būs mājas.

Mums sabiedrība ir nabadzīga, un valsts lielākā prioritāte ir attīstīt darbvietas, cīnīties ar nevienlīdzību un noslāņošanos. Jāveic viselementārākā ekonomikas stimulēšana.

KOMENTĀRI
12
JAUNĀKIE

Ar Rāmkalnu auru

Rāmkalni uzņēmējam, “Rāmkalni Nordeco” īpašniekam VIKTORAM GRŪTUPAM ir gan biznesa ...

Viedokļi/Intervija
Bruņinieku 41, Tālr.: 673-106-75
Rīgā, LV-1011 E-pasts: portals@lv.lv