SKAIDROJUMI

Dzīvoklis pieder valstij. Kā to iegūt īpašumā?

Inese Helmane, LV portāls28.11.2017
"ĪSUMĀ"
  • Ilgtermiņā tas nav valsts uzdevums – apsaimniekot dzīvokļus, tāpēc tas ir tikai laika jautājums – ne vairāk kā pieci gadi, kad tie visi tiks atsavināti.
  • Publiskas personas mantas atsavināšanas likums nosaka, kādā kārtībā valsts atsavina valsts dzīvokļa īpašumus.
  • Ja dzīvoklis ir PA valdījumā, tad īrniekam šai iestādei ir jāiesniedz atsavināšanas ierosinājums vai iesniegums brīvā formā.
  • Pirmpirkuma tiesības īrniekam jāizmanto mēneša laikā no piedāvājuma saņemšanas dienas.
  • Ja valsts dzīvokļa īrnieks neizmanto savas pirmpirkuma tiesības, tad kopš 2015. gada beigām valsts var tirgot dzīvokļus atklātā izsolē trešajām personām.
  • Īpašuma cenas noteikšanu organizē PA, pieaicinot sertificētu vērtētāju, kas nosaka dzīvokļa tirgus cenu.
Joprojām Latvijā ir nedaudz vairāk kā 1000 dzīvokļi, kuru īpašniece ir valsts, un tie atrodas Privatizācijas aģentūras un akciju sabiedrības “Valsts nekustamie īpašumi” valdījumā. Privatizācijas aģentūra apņēmusies dažu gadu laikā visus dzīvokļus atsavināt. Kas ir jādara valsts dzīvokļa īrniekam, ja viņš šo dzīvokli vēlas iegādāties? Vai to var pirkt arī jebkurš cits cilvēks, un kā notiek norēķini?

Valsts dzīvokļa atsavināšanas procesu regulē Publiskas personas mantas atsavināšanas likums un uz tā pamata izdotie MK noteikumi Nr. 109 "Kārtība, kādā atsavināma publiskas personas manta".

Kāpēc joprojām valstij pieder dzīvokļi? "Dzīvokļu privatizācija bija tiesības, nevis pienākums," skaidro Privatizācijas aģentūras (PA) dzīvojamo māju un dzīvokļu departamenta vadītājas pienākumu izpildītāja Iveta Kamina. "Likums "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju" paredz, ka tie īrnieki, kas neizmanto savas privatizācijas tiesības likumā noteiktā termiņā un kārtībā, saglabā dzīvokļa lietošanas un īres tiesības. Tomēr  ilgtermiņā tas nav valsts uzdevums – apsaimniekot dzīvokļus, tāpēc tas ir tikai laika jautājums – ne vairāk kā pieci gadi, kad tie visi tiks atsavināti. Esam izvirzījuši mērķi: visus mūsu valdījumā esošos dzīvokļus – nedaudz virs 1000 – atsavināt."

Pirmpirkuma tiesības

Publiskas personas mantas atsavināšanas likuma 45. pants definē, ka, atsavinot valsts vai pašvaldības īpašumā esošu viendzīvokļa māju vai dzīvokļa īpašumu, par kura lietošanu likumā "Par dzīvojamo telpu īri" noteiktajā kārtībā ir noslēgts dzīvojamās telpas īres līgums, to vispirms rakstveidā piedāvā pirkt īrniekam un viņa ģimenes locekļiem.

Īrnieks vai viņa ģimenes locekļi var pirkt īpašumu, ja:

  • īrnieks un viņa ģimenes locekļi ir noslēguši notariāli apliecinātu vienošanos par to, kurš vai kuri no viņiem iegūs īpašumā īrēto viendzīvokļa māju vai dzīvokļa īpašumu;
  • tiesā nav celta prasība par īres līguma izbeigšanu.

Jāraksta iesniegums

Ko darīt neprivatizēta valsts dzīvokļa īrniekam? Ja dzīvoklis ir PA valdījumā, īrniekam šai iestādei ir jāiesniedz atsavināšanas ierosinājums vai iesniegums brīvā formā. Tā kā likums nosaka, ka šobrīd lēmumu par valsts dzīvokļa pārdošanu pieņem Ministru kabinets (MK), tad pēc šāda iesnieguma saņemšanas PA pārbauda, vai jau ir izdots MK rīkojums par dzīvokļa nodošanu atsavināšanai, vai, ja tāda nav, sagatavo projektu un nosūta Ekonomikas ministrijai, kas to izsludina valsts sekretāru sanāksmē un saskaņo ar pārējām ministrijām. Pēc tam lēmumu pieņem MK. Šis process vidēji var aizņemt trīs līdz sešus mēnešus.

MK noteikumu Nr. 109 5. punktā ir noteikts, kādi dokumenti īrniekam ir jāpievieno atsavināšanas iesniegumam. Tie ir:

  • atsavināšanas ierosinātāja personu apliecinoša dokumenta kopija;
  • īrnieka un viņa ģimenes locekļu notariāli apliecināta vienošanās par to, kurš vai kuri no viņiem iegūs īpašumā dzīvojamo māju, tās domājamo daļu vai dzīvokļa īpašumu;
  • atsavināmā īpašuma dzīvojamās telpas īres līguma kopija (ja atsavināts tiek kopējais dzīvoklis – īres līgums);
  • izziņa par īres un komunālo maksājumu parāda esamību vai neesamību.

I. Kamina stāsta, ka praksē valsts dzīvokļa atsavināšanas procesa uzsākšanai PA pietiek tikai ar personas iesniegumu.

Pirmpirkuma tiesības jāizmanto mēneša laikā

Ja PA pati nolemj dzīvokli atsavināt, tad konkrētā dzīvokļa īrniekam tas tiek paziņots vēstules veidā, skaidrojot, ka viņš var izmantot pirmpirkuma tiesības. Turklāt tās īrniekam jāizmanto mēneša laikā no piedāvājuma saņemšanas dienas, kas nozīmē, ka īres līgumam ir jābūt aktuālam un par dzīvokli nedrīkst būt uzkrāti parādi.

Tajā mirklī, kad īrniekam piedāvās dzīvokli atsavināt, būs vajadzīga arī izziņa no apsaimniekotāja, īres līgums (ja tie atrodas PA, tos neprasa) un notariāli apliecināta vienošanās starp īrnieku un pieaugušiem ģimenes locekļiem. "Par to ir jāpadomā, jo tad, kad pienāk brīdis, kad īrniekam nosūta piedāvājumu pirkt dzīvokli, viņš piepeši saprot, ka dzīvoklī ir iemitināti arī brāļi, māsas, pilngadīgi bērni vai vecāki," akcentē PA pārstāve.

1. piemērs. Dzīvoklī dzīvo sieva, vīrs un divi pilngadīgi bērni. Kā īrnieks īres līgumā ir norādīta sieva. Viņi visi ir pilngadīgas personas, tāpēc visiem ir notariāli jāvienojas, kam būs īpašuma tiesības – vai nu vīram, meitai vai jebkuram citam no ģimenes.

2. piemērs. Dzīvoklī dzīvo sieva un  vīrs. Viņi notariāli vienojas, ka katram īpašumā būs puse no tā domājamās daļas.

3. piemērs. Ja komunālajā dzīvoklī dzīvo vairākas personas, kas nav ģimenes locekļi un ar kurām atsevišķi noslēgti īres līgumi, tad, atsavinot dzīvokli, katrs no īrniekiem var iegūt savu domājamo daļu proporcionāli īrētai platībai. Šiem cilvēkiem nav vajadzīga notariāla vienošanās savā starpā.

Ja izlemj, ka īpašnieks būs viena persona

Kas notiek situācijā, ja, piemēram, ģimenes locekļi izlemj, ka īpašnieks būs tikai viena persona? "Ir jābūt skaidrībai par pārējo ģimenes locekļu turpmākajām dzīvokļa lietošanas tiesībām," uzsver I. Kamina. "Regulējums nosaka: ja mainās dzīvokļa īpašnieks, spēkā esošie īres līgumi ir spēkā. Ja par īpašnieku kļūst viens no ģimenes locekļiem, pārējiem būtu jābūt tālredzīgiem un piesardzīgiem. Noslēdzot notariālo vienošanos, vienlaicīgi vajadzētu noteikt, ka viņi saglabā lietošanas tiesības un pēc tam var slēgt īres līgumu savā starpā. To vajadzētu uzreiz darīt pie notāra, jo pēc tam pierādīt, ka mēs taču vienojāmies, būs neiespējami."

Patlaban Likums par dzīvojamo telpu īri atļauj slēgt beztermiņa īres līgumus, taču Dzīvojamo telpu īres likumprojekts, kas patlaban vēl ir apspriešanā starp ministrijām, paredz terminētus īres līgumus. Plašāk par to, kas paredzēts jaunajā likumprojektā, LV portāls rakstīja publikācijā "Ko paredz jaunais dzīvojamo telpu īres likumprojekts".

I. Kamina aicina visus valsts dzīvokļu īrniekus un viņu ģimenes locekļus savlaicīgi sakārtot dokumentus – noslēgt īres līgumu ar PA, sekot tam, lai īres līgumā būtu ierakstīti visi ģimenes locekļi.  "Šādi viņi sevi pasargā, ja dzīvokli nopērk izsolē cita persona: jaunajam īpašniekam būs saistošs īres līgums, kas noslēgts ar Privatizācijas aģentūru," stāsta PA pārstāve.

Tirgo izsolēs

Ja valsts dzīvokļa īrnieks neizmanto savas pirmpirkuma tiesības, tad kopš 2015. gada beigām valsts var tirgot dzīvokļus atklātā izsolē trešajām personām. Kopš 2015. gada beigām PA katru mēnesi gatavo MK rīkojuma projektus par valdījumā esošo dzīvokļu nodošanu atsavināšanai.

Tiesa, izsoles uzvarētājam jārēķinās, ka īrniekam var būt beztermiņa īres līgums. Lielākā daļa no PA valdījumā esošajiem dzīvokļiem ir izīrēti, un to stāvoklis ir atkarīgs no īrniekiem, jo dzīvokļu kosmētiskais remonts ir jāveic īrniekam. Tāpēc dzīvokļos ir ļoti atšķirīgs tehniskais stāvoklis: ir tādi, kas gadiem nav redzējuši remontu, bet ir tādi, kas ir labi uzturēti. Arī ēku stāvoklis ir dažāds.

"Ja īrnieks var pierādīt savus kapitālieguldījumus un tie iepriekš ir saskaņoti ar izīrētāju, tad to, norēķinoties par pirkumu, var ņemt vērā. Bet tam ir jābūt dokumentāli pierādāmam," uzsver PA pārstāve.

Ja neviens uz izsoli nepiesakās, informācija par dzīvokli tiek ievietota PA mājaslapas sadaļā "Pārdošanai gatavo, bet neaktīvo dzīvokļu saraksts". Ja īpašumu mēģina atsavināt atkārtoti, dzīvokļa īrniekam saglabājas pirmpirkuma tiesības.

Atsavina par tirgus cenu

Publiskas personas mantas atsavināšanas likums nosaka, ka īpašuma cenas noteikšanu organizē PA, pieaicinot sertificētu vērtētāju, kas nosaka dzīvokļa tirgus cenu. Tā ir arī izsoles sākumcena. Sludinājumu par izsoles organizēšanu ievieto PA mājaslapā, "Latvijas Vēstnesī", vietējās pašvaldības avīzē un mājaslapā.

Īpašumi nav tik labā tehniskajā stāvoklī, lai būtu lielas cenas. Vismaz puse īpašumu atrodas lauku apvidos: Ventspilī un novadā – 255, Daugavpilī un novadā – 76, Jūrmalā – 67, Kārsavas un Zilupes novadā – ap 60, Jelgavas novadā – 121 dzīvoklis u. c. Rīgā to ir vien 150.

Īpašumu cenas ir no dažiem simtiem eiro līdz pat 80 000 eiro Rīgas centrā (šajā gadījumā dzīvoklis nebija apgrūtināts ar īres līgumu).

Dzīvoklis tiek atsavināts kopā ar zemi – ja tā pieder valstij. Bet, ja zeme pieder privātpersonai, tad dzīvokļa ieguvējam ir pienākums slēgt zemes nomas līgumu ar zemes īpašnieku. Ja puses nespēj vienoties par nomas noteikumiem, zemes nomas maksa nosakāma 6 procenti gadā no zemes kadastrālās vērtības. Grozījumi likumā "Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās" nākamajos trijos gados šo maksimālo nomas maksu pakāpeniski samazina no 5% līdz 3% no zemes kadastrālās vērtības.

Norēķinu kārtība

Publiskas personas mantas atsavināšanas likums paredz, ka jebkurš – gan tas, kuram ir pirmpirkuma tiesības, gan trešā personas – var šos dzīvokļus pirkt vai nu ar tūlītēju samaksu, vai uz nomaksu piecu  gadu laikā. Pircējs pats izvēlas, kā darīt. Likuma 35. pants nosaka, ka maksa par atlikto maksājumu ir 6% gadā no vēl nesamaksātās pirkuma maksas.

Ir tikai viens priekšnoteikums – noteiktā termiņā, mēneša laikā, ir jāsamaksā vismaz 10% no dzīvokļa tirgus vērtības, kas kalpo kā nodrošinājuma nauda. Ja to nesamaksā, nav iespējas izmantot ne pirmpirkuma tiesības, ne iegādāties īpašumu izsolē.

Visi norēķini notiek tikai eiro, nevis sertifikātos.

Izsoles notiek PA telpās, ir iecere izmantot elektronisko Tiesu administrācijas izsoles platformu, taču, lai to darītu, ir vajadzīgas izmaiņas Publiskas personas mantas atsavināšanas likumā.

Kāda ir īres maksa?

Kāda šobrīd ir īres maksa valstij piederošos dzīvokļos?  "Kāpēc mums šo dzīvokļu ir tik daudz? Tāpēc, ka no valsts īrēt ir ļoti izdevīgi, jo valsts nesaņem peļņu no šo dzīvokļu īres," saka I. Kamina.

Likuma "Par dzīvojamo telpu īri"  11.2 pants nosaka, ka valstij piederošo dzīvojamo telpu īres maksu nosaka attiecīgās dzīvojamās telpas valdītājs un to veido dzīvojamās mājas apsaimniekošanas izdevumu daļa, kas ir proporcionāla izīrētās dzīvojamās telpas platībai. Piemēram, pašvaldībai šis likums nosaka, ka īres maksu veido peļņa plus proporcionālā apsaimniekošanas izdevumu daļa.

Ja valsts dzīvoklis ir ēkā, kurā pārējie dzīvokļi ir privatizēti, un dzīvokļu īpašnieki māju pārņēmuši apsaimniekošanā un paši noteikuši apsaimniekošanas maksu – 40 centi par kvadrātmetru mēnesī, tad šādā gadījumā valsts dzīvoklī īres maksa būs 40 centi kvadrātmetrā, t.i., īres maksa ir vienāda ar apsaimniekošanas maksu.

Pieder arī VNĪ

Jāpiebilst, ka arī akciju sabiedrībai "Valsts nekustamie īpašumi" (VNĪ) par 111 dzīvojamām telpām ir noslēgti īres, dzīvojamās mājas uzturēšanas un apsaimniekošanas līgumi un to atsavināšana notiek tieši tāpat kā PA. "Ir arī atsevišķi brīvi dzīvokļi, kuri tiek piedāvāti atsavināšanai un tiks pārdoti izsolē par augstāko nosolīto cenu. Īpašumu tehniskais stāvoklis ir ļoti dažāds, dzīvokļi atrodas Rīgā un citās Latvijas pilsētās," norāda VNĪ Komunikācijas daļas vadītāja Jolanta Grāmatniece.  Dzīvokļu skaits VNĪ pārvaldīšanā esošajos īpašumos beidzamo gadu laikā ir samazinājies, jo VNĪ iepriekšējos gados atsavināja vairākus dzīvokļu īpašumus Rīgā, K. Barona ielā 106, rīkojot izsoles un pārdodot tos par augstāko nosolīto cenu.

KOMENTĀRI
1
JAUNĀKIE
Bruņinieku 41, Tālr.: 673-106-75
Rīgā, LV-1011 E-pasts: portals@lv.lv