SKAIDROJUMI

Mājas sadalīšana dzīvokļa īpašumos

Lidija Dārziņa, LV portāls24.07.2017
"ĪSUMĀ"
  • Lēmumu par dzīvojamās mājas sadalīšanu dzīvokļa īpašumos saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likumu pieņem īpašnieks, kopīpašuma gadījumā – visi kopīpašnieki.
  • Valsts zemes dienests sagatavo atzinumu par dzīvojamās mājas sadalīšanu dzīvokļa īpašumos un kopīpašuma domājamo daļu aprēķinu, ja dzīvojamās mājas īpašnieks vēlas dzīvojamo māju sadalīt dzīvokļa īpašumos un tos reģistrēt zemesgrāmatā kā patstāvīgus īpašumus.
  • Ar 2017. gada 22. jūnija grozījumiem Dzīvokļa īpašuma likumā ir novērsta situācija, ka nav iespējams sadalīt dzīvokļa īpašumos māju, ja uz tā paša zemes gabala atrodas vēl kāda māja. Likumā noteiktais ierobežojums ir terminēts un vairs netiek attiecināts uz dzīvojamām mājām, kuras ierakstītas zemesgrāmatā vai arī kuru būvniecībai būvatļauja izdota līdz 2016. gada 31. decembrim.
  • Pašvaldības atļauja sadalīšanai dzīvokļa īpašumos nav nepieciešama, izņemot gadījumu, kad pašvaldība ir viens no dzīvojamās mājas kopīpašniekiem, kā arī tad, ja nepieciešams ierosināt būvniecības procesu, piešķirt telpu grupām adresi.
Kopīpašuma statuss nereti rada problēmas īpašniekiem un ir apgrūtinājums, piemēram, nekustamā īpašuma nodokļa maksāšanā. Lai sadalītu vairākdzīvokļu dzīvojamo māju dzīvokļa īpašumos, ir nepieciešama visu kopīpašnieku ieinteresētība. Ar jaunākajiem grozījumiem Dzīvokļa īpašuma likumā ir novērsts viens šķērslis kopīpašuma sadalei, neliedzot sadalīt kopīpašumu dzīvokļa īpašumos arī tad, ja uz viena zemes gabala atrodas vai līdz 2016. gada 31. decembrim sākts būvēt vairākas mājas. Protams, ir jārēķinās ar izdevumiem.

Dzīvokļa īpašumos nesadalītai vairākdzīvokļu mājai platība, par kuru piemērojama nekustamā īpašuma nodokļa samazinātā likme, ir atkarīga no tajā deklarēto personu skaita. Šādu kritēriju, pamatojoties uz likumu, ir noteikusi Rīgas dome un arī citas pašvaldības, nosakot katram iedzīvotājam piekritīgo platību (30–50 kvadrātmetri) nodokļa aprēķināšanai pēc mazākās likmes (0,2–0,6%) no kadastrālās vērtības. Ja dzīvokļa īpašumos nesadalītā mājā deklarēto iedzīvotāju ir maz, par "virsnormu" jāmaksā 1,5% nodoklis. Tas ir pietiekams iemesls, lai iedzīvotāji vēlētos izbeigt kopīpašuma attiecības.

Jādodas uz Valsts zemes dienestu

Valsts zemes dienesta informācijā norādīts: Atzinumu par dzīvojamās mājas sadalīšanu dzīvokļa īpašumos un kopīpašuma domājamo daļu aprēķinu sagatavo, ja dzīvojamās mājas īpašnieks vēlas dzīvojamo māju sadalīt dzīvokļa īpašumos un tos reģistrēt zemesgrāmatā kā patstāvīgus īpašumus.

VZD sagatavo atzinumu par daudzdzīvokļu mājas sadalīšanu dzīvokļa īpašumos un kopīpašuma domājamo daļu aprēķinu, kā arī reģistrē jaunus dzīvokļa īpašumus vai aktualizē dzīvokļa domājamās daļas, sagatavojot apliecinājumu par katru dzīvokļa īpašumu.

Lai rosinātu atzinuma sagatavošanu par ēkas sadali dzīvokļa īpašumos, ēkai ir jābūt kadastrāli uzmērītai, nodotai ekspluatācijā, ēkas galvenajam lietošanas veidam Kadastrā jābūt – "dzīvojamā ēka" visām telpu grupām jābūt reģistrētām Kadastrā, ēkai ir jābūt reģistrētai zemesgrāmatā..

Lēmumu par dzīvojamās mājas sadalīšanu dzīvokļa īpašumos saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likumu pieņem īpašnieks, kopīpašuma gadījumā – visi kopīpašnieki.

Valsts zemes dienestā jāiesniedz ēkas īpašnieka vai visu īpašnieku iesniegums par nekustamā īpašuma sadali, kopīpašuma gadījumā – visu kopīpašnieku piekrišana sadalīt nekustamo īpašumu (dokuments, kurā atspoguļota visu kopīpašnieku piekrišana ēkas sadalei dzīvokļa īpašumos un kopīpašuma domājamo daļu pārgrozīšanai).

Tā ir pamatinformācija par darbību un rīcības un nepieciešamo dokumentu apjomu, bet jebkuram, kurš kārto lietas, ir zināms, ka ne vienmēr viss iet tik gludi, kā ierakstīts normatīvajos aktos.

Iespējamie šķēršļi

Taujāta, kādas ir nepilnības dokumentos vai darbībās, vai arī ir situācijas, kuru dēļ kopīpašumā esošu daudzdzīvokļu māju nav iespējams sadalīt dzīvokļa īpašumos, VZD sabiedrisko attiecību vadītāja Iveta Ciganova norāda, ka biežākie Valsts zemes dienesta praksē konstatētie gadījumi, kad kopīpašumā esošu daudzdzīvokļu dzīvojamo māju nav iespējams sadalīt dzīvokļa īpašumos, ir sekojoši:

  • Dzīvojamā māja nav ierakstīta zemesgrāmatā.
  • Nav visu kopīpašnieku piekrišana dzīvojamās mājas sadalei dzīvokļa īpašumos.
  • Dzīvokļa īpašumos vēlas sadalīt nedzīvojamo ēku, kurā ir viena vai vairākas dzīvojamo telpu grupas (dzīvokļi). Nedzīvojamā ēka ir tāda, kurā ir nedzīvojamo telpu grupas vairāk par 50%.
  • Dzīvokļa īpašuma sastāvā vēlas iekļaut koplietošanas telpas, piemēram, neizbūvētus bēniņus, pagrabu, koplietošanas kāpnes, kuras saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likumā noteikto nevar iekļaut dzīvokļa īpašuma atsevišķajā īpašumā.

Lielākoties šķēršļi dzīvojamo māju sadalīt dzīvokļa īpašumos rodas gadījumos, kad netiek ievērotas Dzīvokļa īpašuma likumā noteiktās prasības, piebilst VZD pārstāve.

Grozījumi atbrīvo likuma ķīlniekus

Kā vēl vienu šķērsli, kura dēļ nevarēja sadalīt kopīpašumu, VZD pārstāve minēja situāciju, kad sadalāmā nekustamā īpašuma sastāvā ir divas vai vairākas dzīvojamās mājas. Arī LV portālam šopavasar iesūtītajos jautājumos cilvēki zūdījās par to, ka kļuvuši par likuma ķīlniekiem, jo no būvvaldes saņemta atbilde, ka sadalīt dzīvokļa īpašumos 12 dzīvokļu māju neesot iespējams, tāpēc ka uz zemes gabala atrodas vēl viena dzīvojamā māja ar vienu dzīvokli un to nav iespējams izdalīt no kopīpašuma zemes mazās platības dēļ.

2016. gada 17. novembrī Saeima pieņēma grozījumus Dzīvokļa īpašuma likumā (stājās spēkā 2017. gada 1. janvārī), ar kuriem likuma 4. pantā vārdi "dzīvojamā māja" tika aizstāti ar vārdiem "atsevišķa dzīvojamā māja". Izrietoši arī izveidojās situācija, ka uz zemes gabala var būt tikai viena dzīvojamā māja, kas ir sadalīta dzīvokļu īpašumos.

Rīgas būvvaldes speciālisti LV portālam iepriekš norādīja, ka līdz ar to tiešām varēja būt situācijas, kurās iedzīvotāji kļūst par "likuma ķīlniekiem", jo, ja uz zemes gabala ir vairākas dzīvojamās mājas, sadalīt dzīvokļa īpašumos nevar, ja netiek dalīta arī zeme, bet, piemēram, Rīgas vēsturiskajā centrā vēsturiskos zemes gabalus dalīt nedrīkst. Tāpat arī citos gadījumos var būt situācijas, kurās zemesgabals ir pārāk mazs, lai, to sadalot, pietiktu teritorijas, kas nepieciešama katrai atsevišķai mājai.

Likuma "ķīlnieku situācija" gan ilgi nepastāvēja. Saeima šogad, 22. jūnijā, kā steidzamus pieņēma vēl vienus grozījumus Dzīvokļa īpašuma likumā, papildinot pārejas noteikumus ar normu, ka likumā iekļautā jaunā kārtība – viena māja uz viena zemes gabala – neattiecas uz tām dzīvojamām mājām, kuras ierakstītas zemesgrāmatā vai arī kuru būvniecībai būvatļauja izdota līdz 2016. gada 31. decembrim. Šie grozījumi jau ir spēkā – no šā gada 13. jūlija.

Kad jādodas uz pašvaldību

Arī Rīgas pašvaldības pakalpojumu portālā ir pakalpojums "Pašvaldības un citu personu kopīpašumā esošo nekustamo īpašumu sadale", kurā paskaidrots: "Pēc personas iesnieguma vai konstatējot, ka nekustamais īpašums ir pašvaldības un citas personas kopīpašums, tiek veikta tā reālā sadale, sadale dzīvokļu īpašumos vai lietošanas kārtības noteikšana. Process ietver sadales projekta sagatavošanu, Rīgas domes lēmuma sagatavošanu, atbilstoša līguma un nostiprinājuma lūguma sagatavošanu."

Tātad – ne katrā situācijā pietiek ar vienu iestādi (VZD), jo, ja kopīpašumā esošā daudzdzīvokļu mājā viens no kopīpašniekiem ir Rīgas pašvaldība, jāvēršas pašvaldībā. Kā lai cilvēks zina, kādos gadījumos kurp doties vispirms – uz VZD vai pašvaldību?

VZD pārstāve uzsver, ka dzīvojamās mājas sadale dzīvokļa īpašumos sākotnēji tiek veikta Valsts zemes dienesta uzturētājā Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā un vēlāk ierakstīta zemesgrāmatā. Pašvaldības atļauja sadalīšanai dzīvokļa īpašumos nav nepieciešama, izņemot gadījumu, kad pašvaldība ir viens no dzīvojamās mājas kopīpašniekiem.

Tāpat pirms dzīvojamās mājas sadales dzīvokļa īpašumos pašvaldībā nepieciešams vērsties gadījumos, ja nepieciešams sadalīt zemes vienību, ierosināt būvniecības procesu, piešķirt telpu grupām adresi vai tamlīdzīgi.

Tātad kopīpašuma sadales praktisko darbību ķēdē, iespējams, var būt nepieciešams vēl viens posms – saskaņošana būvvaldē. 

Rīgas pilsētas būvvaldes sabiedrisko attiecību projektu vadītāja Ilze Žūka sniedz būvvaldes speciālistu sagatavotās atbildes par gadījumiem, kuros iedzīvotājam sākotnēji jāvēršas pašvaldības būvvaldē, lai pēc tam varētu VZD turpināt kārtot kopīpašuma sadali dzīvokļa īpašumos:

Ir iespējami divi gadījumi.

Pirmais gadījums:

Ēka jau ir noformēta un inventarizēta tādā veidā, ka tajā ir izveidotas telpu grupas (dzīvokļi, biroji u. c.). Šajā gadījumā katrai izveidotajai telpu grupai ir jāpiešķir adrese (izņemot koplietošanas telpu grupas). Adrešu piešķiršana Rīgā ir deleģēta Rīgas pilsētas būvvaldei, kas šādās situācijās tās piešķir, pamatojoties uz personas iesniegumu. Šis pakalpojums ir bez maksas.

Taču, ja ēka jau iepriekš ir bijusi nodota ekspluatācijā, ekspluatēta kā dzīvojamā ēka, nereti adreses var būt jau vēsturiski piešķirtas un reģistrētas adrešu reģistrā un attiecīgi arī norādītas inventarizācijas lietas materiālos (būves kadastrālās uzmērīšanas lietas materiālos). Šādos gadījumos īpašniekiem būvvaldei no jauna adreses piešķirt nav jālūdz. Tātad gadījumā, ja ēkas sadalījums telpu grupās īpašniekus apmierina, tie var uzreiz vērsties Valsts zemes dienestā ar iesniegumu par īpašuma sadali dzīvokļa īpašumos.

Otrais gadījums:

Īpašuma sastāvā noformētā ēka nav reģistrēta ar izdalītām atsevišķām telpu grupām. Piemēram, vienam vai vairākiem īpašniekiem pieder viendzīvokļa ēka, bet īpašnieks vēlas sadalīt ēku divos dzīvokļos. Šādā gadījumā pirms došanās uz VZD īpašniekam ir jāvēršas pie sertificēta arhitekta, kurš sagatavo nepieciešamo projekta dokumentāciju, lai izveidotu dzīvokļus jeb atsevišķas telpu grupas. Šādas darbības var realizēt, sagatavojot paskaidrojuma rakstu vai apliecinājuma karti, vai izstrādājot būvprojektu gadījumos, kad nepieciešama arī nesošo konstrukciju pārbūve, lai realizētu īpašnieka ieceri.

Pēcāk secīgi būvvaldē jāiesniedz akceptēšanai projekta dokumentācija, pēc akceptēšanas jāpabeidz būvniecības darbi, ja tādi ir nepieciešami, jāpieprasa adrešu piešķiršana būvvaldē jaunizveidotajām telpu grupām, pēc būvdarbu pabeigšanas jāpasūta VZD būves kadastrālā uzmērīšana, lai tiktu reģistrētas telpu grupas atbilstoši projekta būvniecības dokumentācijai.

Pēc būves kadastrālās uzmērīšanas darbu pabeigšanas un reģistrācijas Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā var arī lūgt dzīvokļu īpašumu izveidošanu un reģistrāciju, ko praksē pasūta vienlaicīgi ar būves kadastrālās uzmērīšanas darbiem. Atbilstoši būves kadastrālās uzmērīšanas dokumentiem ir attiecīgi arī jānodod ekspluatācijā būvvaldē izpildītie būvdarbi.

Cik tas maksā

Valsts zemes dienesta pakalpojuma izmaksas ir atkarīgas no konkrētās situācijas, skaidro I. Ciganova. Gadījumos, ja jau iepriekš ir veikta dzīvojamās mājas kadastrālā uzmērīšana un sagatavotas arī telpu grupu kadastrālās uzmērīšanas lietas, izmaksas ir 40,30 eiro (atzinums par dzīvojamās mājas sadali dzīvokļa īpašumos un kopīpašuma domājamo daļu aprēķinu) +  30,00 eiro par katru izveidoto jauno dzīvokļa īpašumu. Ar detalizētu pakalpojuma aprakstu un izmaksām var iepazīties Valsts zemes dienesta mājaslapā.

Kā rodas kopīpašums

2014. gadā anotācijā likuma grozījumiem "Par nekustamā īpašuma ierakstīšanu zemesgrāmatās" minēti šādi dati: uz 2013. gada 13. maiju Kadastra informācijas sistēmā ir reģistrēti vairāk nekā 12,5 tūkstoši triju un vairāk dzīvokļu māju, kas nav sadalītas dzīvokļa īpašumos. No tām 4430 triju un vairāk dzīvokļu mājas ir kopīpašums – 4196 ēkas, kurām ir 2 līdz 10 kopīpašnieki; 219 ēkas, kurām ir 11 līdz 50 kopīpašnieki; 14 ēkas, kurām ir 51 līdz 100 kopīpašnieki, un 1 ēka, kurai ir vairāk nekā 101 kopīpašnieks.

Jaunāku datu nav. Valsts zemes dienests nav apkopojis informāciju par kopīpašumā esošu dzīvojamo māju sadalīšanas aktivitāti iepriekšējos gados.

Pēc VZD novērojumiem, biežākais daudzdzīvokļu dzīvojamo māju kopīpašuma rašanās pamats ir nekustamā īpašuma tirgus burbuļa laikā uzceltās jaunās dzīvojamās mājas un denacionalizācijas procesā atgūtās dzīvojamās mājas, kur dzīvokļi tika pārdoti kā domājamās daļas no visa nekustamā īpašuma un pirms pārdošanas netika izveidoti dzīvokļa īpašumi.

KOMENTĀRI
JAUNĀKIE
Bruņinieku 41, Tālr.: 673-106-75
Rīgā, LV-1011 E-pasts: portals@lv.lv