SKAIDROJUMI

Dzīvokļu īpašnieki un viņu (ne)izmantotās tiesības (III)

Jānis Kalns03.01.2013
"ĪSUMĀ"
  • Lai sasauktu dzīvokļu īpašnieku kopsapulci mājas pārņemšanai apsaimniekošanā, iepriekš ir jāveic vairākas darbības un jāsagatavo sapulces lēmuma projekts.
  • Lēmuma projekts sastāv no teksta daļas un lemjošās daļas, turklāt lēmums ir daļa no kopsapulces protokola.
  • Kopsapulcei vispirms jāpieņem lēmums par mājas pārņemšanu un par biedrības dibināšanu pārvaldīšanas tiesību pārņemšanai.
  • Nākamā ir biedrības dibināšanas sapulce.
Nama iemītnieku izveidotā iniciatīvas grupa var pieņemt arī lēmumu sasaukt pilnsapulci, lai dibinātu dzīvokļu īpašnieku biedrību un pārņemtu nama pārvaldīšanas tiesības. Tātad biedrība vēlas uzņemties plašākas funkcijas - būt par galveno lēmēju sava nama apsaimniekošanā.

Ekonomikas ministrija jau vairāk nekā pirms desmit gadiem ir sagatavojusi metodiskos norādījumus "Par daudzdzīvokļu māju dzīvokļu īpašnieku kopsapulces norises kārtību". Tajos uzsvērts, ka dzīvokļu īpašnieku pirmā kopsapulce sasaucama ar mērķi pieņemt lēmumu par daudzdzīvokļu mājas kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu – dzīvokļu īpašnieku sabiedrības izveidošanu vai savstarpēja līguma noslēgšanu Civillikumā noteiktajā kārtībā.

Darbības pirms kopsapulces

Kopsapulci var sasaukt viens vai vairāki dzīvokļu īpašnieki (tai skaitā jau minētā iniciatīvas grupa), kā arī dzīvojamās mājas valdītājs valstij vai pašvaldībai piederošā privatizējamā daudzdzīvokļu mājā, ja līdz minētajam laikam šāda biedrība nav izveidota vai nav noslēgts līgums. Līdz kopsapulcei tās iniciators vai domubiedru grupa veic šādas darbības:

  • izveido dzīvokļu īpašnieku sarakstu, to precizējot attiecīgās pašvaldības dzīvojamo māju privatizācijas komisijā (ja tāda ir). Latvijas Nekustamā īpašuma pārvaldnieku asociācijas (NĪPA) vadītājs Vitolds Peipiņš ieteic, ka var lūgt ikvienam dzīvokļu īpašniekam uz kopsapulci līdzi ņemt zemesgrāmatas akta kopiju. Datus visā pilnībā var iegūt arī, izmantojot datubāzi www.lursoft.lv vai www.zemesgramata.lv (taču jāņem vērā, ka tas ir maksas pakalpojums un, piemēram, 70 dzīvokļu mājai var izmaksāt 140 latu);
  • nosaka kopsapulces norises vietu un laiku;
  • izstrādā kopsapulces darba kārtību;
  • rakstiski informē mājas dzīvokļu īpašniekus un pašvaldības vai valsts mājas valdītāju par sapulces sasaukšanas dienu, tās darba kārtību, norises vietu un laiku, kā arī par sapulcē reģistrēšanai nepieciešamajiem dokumentiem;
  • dzīvokļu īpašniekiem redzamā vietā izvieto sludinājumus par sapulces norisi.

Vēlams, lai jau pirms kopsapulces dzīvokļu īpašniekiem būtu pieejams tās lēmuma projekts. Lēmums sastāv no teksta daļas un lemjošās daļas, turklāt lēmums ir daļa no kopsapulces protokola. Lēmumu projektu paraugi ir atrodami SIA "Rīgas namu pārvaldnieks" mājaslapā.

Kopsapulce un tās gaita

Kopsapulcē tiek ievēlēts sapulces vadītājs un sekretārs. Sapulces gaita tiek protokolēta un noturēta saskaņā ar pieņemto sapulces reglamentu. Kopsapulces protokolu raksta divos eksemplāros. Pirmais tiek nodots glabāšanai pašvaldības vai valsts noteiktajam mājas valdītājam, otrais – kopsapulcē ievēlētai pilnvarotai personai.

Dzīvokļu īpašnieku kopsapulces lēmumi ar dažiem izņēmumiem ir saistoši visiem dzīvokļu īpašniekiem, ja "par" balsojuši dzīvokļu īpašnieki, kas pārstāv vairāk nekā pusi dzīvokļu īpašumu attiecīgajā mājā (50% + 1 balss).

"Kopsapulci var sasaukt dzīvokļu īpašnieki, kā arī dzīvojamās mājas valdītājs valstij vai pašvaldībai piederošā privatizējamā daudzdzīvokļu mājā."

Kopsapulces laikā veidojot dzīvokļu īpašnieku biedrību (DzĪB), biedrības dibinātājiem ir jāievēlē biedrības valde. "Tās lielumu vēlams noteikt proporcionāli dzīvokļu skaitam," iesaka Rīgas domes Mājokļu un vides departamenta Apsaimniekošanas pārvaldes galvenais speciālists Ēriks Vītols. "Piemēram, 60 dzīvokļu namā valdē vajadzētu ievēlēt ne vairāk par pieciem dzīvokļu īpašniekiem." Parasti valdē gan aktīvi darbojas tikai viens vai divi tās locekļi. Jāpiebilst, ka biedrības valdē var ievēlēt arī personu, kurai attiecīgajā mājā dzīvokļa īpašums nepieder.

Ja dzīvokļa īpašnieks uz kopsapulci nevar ierasties, viņam ir tiesības pilnvarot jebkuru personu tajā pārstāvēt savas intereses (Dzīvokļa īpašuma likuma 17.panta 4.punkts). Pilnvaras teksts, piemēram, varētu būt šāds: "Es, Guntis Liepa, pilnvaroju Pēteri Ozoliņu piedalīties kopsapulcē (vai DzĪB dibināšanas kopsapulcē), pieņemt lēmumus, balsot, manā vietā parakstīties." Šāda pilnvara ar nelielām atšķirībām dzīvokļa īpašniekam, kas nevar piedalīties kopsapulcē, ir jāsagatavo katrai  kopsapulcei, pat ja tās notiek vienas dienas laikā. Šīs pilnvaras nav jāapstiprina pie notāra. Taču V.Peipiņš gan iesaka, ka tas būtu vēlams, jo var nosaukt vairākus savā pieredzē balstītus piemērus, kad pilnvarojumi bijuši viltoti un tos iespējams apstrīdēt.

Kopsapulces rīkotājiem arī jāatceras, ka dzīvokļa īpašnieks ar balsstiesībām var būt tikai persona, kuras īpašums ir reģistrēts zemesgrāmatā.

Sapulcēm jābūt divām

"Ja dzīvokļu īpašnieki vēlas gan pārņemt savā valdījumā namu, gan tā pārvaldīšanai nodibināt DzĪB, kopsapulcei vispirms jāpieņem lēmums par mājas pārņemšanu un par biedrības dibināšanu pārvaldīšanas tiesību pārņemšanai, uz kuru tiek aicināta visa mājas dzīvokļu īpašnieku kopība. Tad seko nākamā - biedrības dibināšanas sapulce, kurā piedalās tie īpašnieki, kuri pirms tam nobalsojuši par biedrības dibināšanu pārvaldīšanas tiesību pārņemšanai. Katrai no sapulcēm būs savs, atšķirīgs dokumentu kopums.

Jāuzsver, ka dažkārt dzīvokļu īpašnieki uzskata - šos lēmumus var pieņemt vienas sapulces laikā. Vēlreiz jāatgādina, ka tās ir divas dažādas sapulces, kas var notikt vienā dienā, bet secīgi viena pēc otras," skaidro Ē.Vītols.

"Vēlams, lai pirms kopsapulces dzīvokļu īpašniekiem būtu pieejams tās lēmuma projekts."

Ir iespējams arī variants, ka vispirms tiek dibināta biedrība, kuras dibināšanas kopsapulces laikā tiek ievēlēti pilnvarnieki, stāsta Latvijas Namu pārvaldītāju un apsaimniekotāju asociācijas valdes priekšsēdētājs Ģirts Beikmanis. Savukārt otrās sapulcēs laikā, lemjot par mājas pārņemšanu, šos ievēlētos pārstāvjus pilnvaro kārtot ar mājas pārņemšanu saistītos dokumentus.

Jāatceras, ka DzĪB savu māju var sākt pārvaldīt, kad saņemts dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku kopības pilnvarojums (50%+1 balss) un parakstīts dzīvojamās mājas nodošanas un pieņemšanas akts.

Ja nepieciešamo balsu skaitu iniciatoriem nav izdevies savākt, likums par "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju" noteic, ka valsts dzīvojamās mājas valdītāja vai pašvaldības pienākums ir pārvaldīt un apsaimniekot dzīvojamo māju līdz tās pārvaldīšanas tiesību nodošanai dzīvokļu īpašnieku biedrībai vai ar dzīvokļu īpašnieku savstarpēju līgumu pilnvarotai personai.

Dzīvokļu īpašnieku kopība lēmumus var pieņemt arī, nesasaucot kopsapulci, nosaka Dzīvokļa īpašuma likuma 20.pants: "(1) Dzīvokļu īpašniekiem ir tiesības pieņemt lēmumus, nesasaucot dzīvokļu īpašnieku kopsapulci, – aptaujas veidā, ja vien dzīvokļu īpašnieku kopība nav noteikusi, ka attiecīgais jautājums izlemjams tikai dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē.

"Ja dzīvokļa īpašnieks uz kopsapulci nevar ierasties, viņam ir tiesības pilnvarot jebkuru personu tajā pārstāvēt savas intereses."

(2) Ja lēmums tiek pieņemts, nesasaucot dzīvokļu īpašnieku kopsapulci, – aptaujas veidā, pārvaldnieks vai cita dzīvokļu īpašnieku kopības noteikta persona katram dzīvokļa īpašniekam nosūta rakstveida lēmuma par izlemjamo jautājumu projektu un dokumentus, kas saistīti ar lēmuma pieņemšanu, kā arī norāda termiņu, kādā dzīvokļa īpašnieks rakstveidā var balsot "par" vai "pret" attiecīgā lēmuma pieņemšanu. Termiņš nedrīkst būt īsāks par divām nedēļām pēc lēmuma projekta nosūtīšanas. Ja dzīvokļa īpašnieks noteiktajā termiņā nav sniedzis rakstveida atbildi, uzskatāms, ka viņš balsojis pret lēmuma pieņemšanu.

(3) Par balsošanas rezultātiem pārvaldnieks vai cita dzīvokļu īpašnieku kopības noteikta persona sagatavo balsošanas protokolu un piecu darbdienu laikā nosūta to visiem dzīvokļu īpašniekiem. Balsošanas protokolā norāda:

  1. lēmuma projekta nosūtīšanas dienu un dzīvokļu īpašnieku balsošanai noteikto termiņu;
  2. pieņemto lēmumu un ar to saistītās balsošanas rezultātus;
  3. pēc dzīvokļu īpašnieku pieprasījuma – atšķirīgo viedokļu saturu;
  4. citas būtiskas ziņas par balsojumu.

/../ Ja kāds no dzīvokļu īpašniekiem to pieprasa, pārvaldnieks vai cita dzīvokļu īpašnieku kopības noteikta persona uzrāda pārējo dzīvokļu īpašnieku balsojuma rezultātus."

KOMENTĀRI
JAUNĀKIE
Bruņinieku 41, Tālr.: 673-106-75
Rīgā, LV-1011 E-pasts: portals@lv.lv