SKAIDROJUMI

Kā izveidot dzīvokļu īpašnieku biedrību un kļūt par saimnieku savā mājā

Jānis Kalns19.05.2010
Pēc daudzdzīvokļu mājas privatizācijas to var apsaimniekot divējādi. Pirmajā variantā katrs dzīvokļa īpašnieks slēdz atsevišķu līgumu par dzīvojamās mājas uzturēšanu ar līdzšinējo mājas pārvaldnieku un apsaimniekotāju – lielākoties mums labi pazīstamo namu pārvaldi. Savukārt otrs modelis paredz, ka dzīvokļu īpašnieki apvienojas noteiktā struktūrā un paši pārņem dzīvojamās mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu. Arī šajā gadījumā pastāv vismaz divas iespējas – dzīvokļu īpašnieki var apvienoties dzīvokļu īpašnieku biedrībā vai (mazākās mājās) slēgt dzīvokļu īpašnieku koplīgumu.

Dzīvokļu īpašnieku biedrības definīcija atrodama Biedrību un nodibinājumu likumā. Tā nosaka, ka dzīvokļu īpašnieku biedrība (DzĪB) ir brīvprātīga personu apvienība, kas nodibināta, lai sasniegtu statūtos noteiktos mērķus, kam nav peļņas gūšanas raksturs. Biedrība ir juridiska persona, un šo statusu iegūst ar brīdi, kad tiek ierakstīta LR Uzņēmumu reģistra Biedrību un nodibinājumu reģistrā.

Dzīvokļu īpašnieki var dibināt arī Dzīvokļu īpašnieku kooperatīvo sabiedrību (DzĪKS). Atšķirībā no DzĪB kooperatīvā sabiedrība var veikt ne tikai savas, bet arī citu ārpus šīs biedrības esošu māju apsaimniekošanu.

 

Dzīvokļu īpašnieku biedrību pārvaldībā – vairāk nekā 2000 māju

Šobrīd jau vairāk nekā 2000 daudzdzīvokļu māju ir nodotas pārvaldīšanā dzīvokļu īpašniekiem, kuri izveidojuši dzīvokļu īpašnieku biedrības (DzĪB). 

Šāda biedrība dzīvojamo māju var pārvaldīt un apsaimniekot pašu spēkiem. Taču šīs funkcijas uz līguma pamata tā var nodot arī citām fiziskām vai juridiskām personām. Piemēram, ieceļot līgtu pārvaldnieku, kas organizē mājas apsaimniekošanu.

Ja mājas pārvaldnieks ir DzĪB, nama apsaimniekošanas funkcijas var uzticēt kādai no apsaimniekošanas firmām, kam ir nepieciešamā materiālā bāze, lai veiktu Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā noteiktās darbības, kas ietver dzīvojamās mājas uzturēšanu (fizisku saglabāšanu) atbilstoši normatīvo aktu prasībām. Obligāti veicamās pārvaldīšanas darbības ir šādas:

  • dzīvojamās mājas sanitārā apkope;
  • apkures, aukstā ūdens un kanalizācijas nodrošināšana, kā arī sadzīves atkritumu izvešana;
  • dzīvojamās mājas, tajā esošo iekārtu un komunikāciju apsekošana, tehniskā apkope un kārtējais remonts;
  • dzīvojamai mājai kā vides objektam izvirzīto prasību izpildes nodrošināšana;
  • dzīvojamās mājas energoefektivitātei izvirzīto minimālo prasību izpildes nodrošināšana, kā arī pārvaldīšanas darba plānošana, organizēšana un pārraudzība, dzīvojamās mājas lietas vešana un citas.

Likums nosaka, ka papildus šīm darbībām iespējami arī citi pasākumi, kas tiek īstenoti atbilstoši dzīvojamās mājas īpašnieka gribai un maksātspējai. Pie tām pieder, piemēram, dzīvojamās mājas uzlabošana un attīstīšana, tostarp ēkas renovācija.

 

Pirmais solis - iniciatīvas grupa

Lai uzlabotu dzīves apstākļus un kļūtu par sava nama īsteniem saimniekiem, galvaspilsētas Kurzemes prospekta 14. nama un Bebru ielas 4. nama dzīvokļu īpašnieki nodibināja DzĪKS „Kurzemes nams 14”, stāsta tās valdes priekšsēdētāja Valentīna Jermaka. „Dzīvokļu īpašnieku kopsapulces sasaukšana, lēmumu pieņemšana parasti ir visai sarežģīts process, jo daudzi uz šādu sapulci gluži vienkārši neierodas, bet atnākušie nekādi nevar pieņemt kopīgu lēmumu.

Taču mūsu izveidotajai iniciatīvas grupai bija zināma priekšrocība: namu iedzīvotāji ļoti labi pazina cits citu, jo šeit jau mitinās kopš ēkas nodošanas ekspluatācijā 1972. gadā, un šī grupa palīdzēja arī sapulces sasaukšanā.”

Kopumā pagāja vesels gads, līdz jaundibinātā sabiedrība no SIA „Kurzemes nami” visā pilnībā pārņēma abas ēkas.

"Pēc daudzdzīvokļu mājas privatizācijas to var apsaimniekot divējādi."

„Šis pārņemšanas process bija visai smags,” atzīst V.Jermaka. „Iepriekšējie apsaimniekotāji nekādi negribēja šķirties no neliela, taču pastāvīga ienākumu avota. Taču šie līdzekļi izšķīda apsaimniekotāju kopējā katlā un netika virzīti mūsu nama apsaimniekošanai. Lai arī iedzīvotāji apsaimniekošanas izdevumus pamatos sedza pilnībā, nams tika iekļauts pat tā dēvēto nerentablo namu uzskaitījumā un tā tehniskais stāvoklis pasliktinājās.

Tieši šī netaisnība ļāva atrast atsaucīgus un strādāt gribošus dzīvokļu īpašniekus, kuri izveidoja iniciatīvas grupu un kopsapulcē pieņēma lēmumu par sabiedrības dibināšanu un māju pārņemšanu savā aprūpē. Protams, pirms tam notika arī individuālas sarunas ar visiem dzīvokļu īpašniekiem, kuru laikā tika izvērtēti visi nākamās sabiedrības plusi un mīnusi. Tā kā svaru kausos pozitīvisma bija vairāk, lielākā daļa dzīvokļu īpašnieku nolēma namu apsaimniekošanu pārņemt savās rokās. Kopumā šo iniciatīvu no 45 dzīvokļu īpašniekiem tobrīd atbalstīja 29, kuri finansēja dokumentu sagatavošanas un sabiedrības reģistrācijas izdevumus.”

Arī citu dzīvojamo namu pārņemšanas savā valdījumā iniciatori atzīst, ka darbs jāsāk ar aktīvas un ieinteresētas, kaut nelielas iniciatīvas grupas izveidi.

Šādai aktīvistu grupai vajadzētu sagatavot detalizētu priekšlikumu, kas atspoguļotu mājas tehnisko stāvokli, DzĪB izveidošanas priekšrocības un attīstības perspektīvas. Turklāt šī informācija jāsagatavo visiem saprotamā izklāstā.

Piemēram, mūsu māju šobrīd apsaimnieko firma X, bet esam atraduši uzņēmumu Y, kas šos pienākumus uzņemtos par mazāku summu. Līdz ar to par kvadrātmetru jums vairs nevajadzēs maksāt 45, bet gan 40 santīmus. Bet varbūt maksāsim tāpat kā iepriekš, bet šos piecus santīmus novirzīsim mājas fondam, kuru izmantosim jumta sakārtošanai vai nomainīsim ieejas durvis.

Šāds rūpīgs pārliecināšanas darbs ar kaimiņiem var summēties pozitīvā kopsapulces lēmumā. 

 

Kopsapulces organizēšana – būtisks lēmumu pieņemšanas faktors

Lēmumu par mājas pārņemšanu savā valdījumā, arī citus nama pārvaldīšanas un apsaimniekošanas risinājumus pieņem kopsapulce. Dzīvokļu īpašnieku kopsapulce ir likumā noteiktā kārtībā sasaukta dzīvokļu īpašnieku sapulce nolūkā izlemt jautājumus par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu, tai skaitā par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesību pārņemšanu un apsaimniekošanas veida izvēli.

Šo kopsapulci parasti sasauc jau minētā iniciatīvas grupa. Kopsapulcē katram dzīvokļa īpašniekam ir tik daudz balsu, cik dzīvokļu ir viņa īpašumā attiecīgajā mājā. Turklāt dzīvokļu īpašnieku kopsapulces lēmums ir saistošs visiem dzīvokļu īpašniekiem, ja par to nobalsojuši 50% plus viens dzīvokļa īpašnieks. Protams, apdomāti jāizvēlas kopsapulces vieta un laiks. Piemēram, tiem, kas strādā, sapulci vieglāk būs apmeklēt vakara stundās.

Kad iniciatīvas grupa atradusi telpas un sagatavojusi apspriežamo jautājumu loku, par gaidāmo sapulci ir jāapziņo dzīvokļu īpašnieki. Rīgas pašvaldības SIA „Valdemāra nami” tehniskais direktors Guntis Birģelis uzskata - vislabāk sasniegt vēlamo rezultātu ir tad, ja uzaicinājums tiek iemests pastkastītē, jo sludinājumus cilvēki ne vienmēr izlasa.

"Šobrīd jau vairāk nekā 2000 daudzdzīvokļu māju ir nodotas pārvaldīšanā dzīvokļu īpašniekiem, kuri izveidojuši dzīvokļu īpašnieku biedrības."

„Organizējot kopsapulci, jau no sākuma galvenokārt jādomā par to, lai cilvēki uz šo pasākumu nāktu pozitīvi noskaņoti, ar labām emocijām un gatavi gan uzklausīt, gan aktīvi piedalīties lēmumu pieņemšanā,” uzsver Juridiskās koledžas docētāja Iveta Puķīte.

Taču, kā jau minēja V.Jermaka, kopsapulces sasaukšana kopumā ir visai sarežģīts process: daži atnāk, bet citi, aizbildinoties ar laika trūkumu vai citiem iemesliem, to ignorē. Vēl citi ierodas tikai tādēļ, lai izgāztu dusmas par visiem trūkumiem, taču vienlaikus arī noliedzot jebkādas izmaiņas.

Taču ir arī otrs ceļš - atbilstoši grozījumiem likumā „Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” lēmumu par dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesību pārņemšanu dzīvokļu īpašnieki var pieņemt aptaujas veidā, nemaz nerīkojot dzīvokļu īpašnieku kopsapulci. Aptaujas ierosinātājs nosūta dzīvokļa īpašniekiem rakstveida lēmuma projektu un dokumentus, kas saistīti ar lēmuma pieņemšanu, un norāda datumu, līdz kuram dzīvokļa īpašnieks rakstveidā var balsot "par" vai "pret" attiecīgā lēmuma pieņemšanu. Termiņš nedrīkst būt īsāks par divām nedēļām pēc lēmuma projekta nosūtīšanas. Ja dzīvokļa īpašnieks noteiktajā laikā nav sniedzis rakstveida atbildi, pieņem, ka viņš balsojis pret lēmuma pieņemšanu. Arī šajā gadījumā iniciatīvas grupai, kā mēdz teikt, jāsagatavo augsne, jo, kā jau minēts, DzĪB var izveidot tikai tad, ja par to nobalsojuši 50% plus viena balss no dzīvokļu īpašniekiem.

 

Kādi dokumenti vajadzīgi

Lai reģistrētu biedrību, Uzņēmu reģistrā (UR) jāiesniedz virkne dokumentu, tai skaitā jāsagatavo biedrības statūti.

Saskaņā ar Biedrību un nodibinājumu likuma spēkā stāšanās kārtības likuma Pārejas noteikumu 4. punktu, Tieslietu ministrija ir izveidojusi biedrību un nodibinājumu statūtu paraugus, kuriem ir ieteikuma raksturs. Tie pamatos satur tikai minimālo likumā prasīto informāciju un norāda virzienu, kā būtu jāizstrādā attiecīgās biedrības vai nodibinājuma statūti. Šie paraugi ir atrodami UR interneta vietnes www.ur.gov.lv sadaļā „Biedrības un nodibinājumi”.

"Kopsapulces sasaukšana kopumā ir visai sarežģīts process: daži atnāk, bet citi, aizbildinoties ar laika trūkumu vai citiem iemesliem, to ignorē."

DzĪB statūtos jāietver šādas sadaļas:

  • biedrības nosaukums un atrašanās vieta;
  • biedrības darbības virzieni un mērķis, piemēram, nodrošināt dzīvojamās mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu, tās pienācīgu uzturēšanu, tehnisko ekspluatāciju, dzīvojamo un koplietošanas telpu lietošanas un piemājas teritorijas uzturēšanas kārtību, kā arī apmierināt citas DzĪB biedru vajadzības, kas saistītas ar dzīvokļu un dzīvojamo namu koplietošanas telpu izmantošanu;
  • biedrības darbības termiņš, parasti to nosaka uz nenoteiktu laiku;
  • biedru iestāšanās DzĪB, izstāšanās un izslēgšana;
  • biedru tiesības un pienākumi;
  • DzĪB struktūrvienības;
  • DzĪB biedru sapulces sasaukšana un lēmumu pieņemšana;
  • DzĪB izpildinstitūcija, kura parasti ir valde, kas, piemēram, sastāv no trīs locekļiem;
  • DzĪB reorganizācija un darbības izbeigšana;
  •  revidents;
  • biedru nauda.

Dzīvokļu īpašnieki statūtos var ietvert arī citas atrunas, piemēram, pārvaldnieka vai apsaimniekotāja izvēli. Šo dokumentu Uzņēmumu reģistrā paraksta un iesniedz dibinātāju pilnvarotie pārstāvji.

Arī pārējo nepieciešamo dokumentu uzskaitījums ir atrodams jau minētajā UR mājaslapā. Taču lietderīgi būtu iepazīties arī ar citiem paraugiem, kas visai lielā skaitā sameklējami internetā.

Vēl jāpiebilst, ka parasti vienas kopsapulces laikā ļaudīm ir visai grūti gan balsot par biedrības veidošanu, gan analizēt un pieņemt statūtu projektu. Tāpēc ar šo dokumentu projektiem mājas dzīvokļu īpašnieki jāiepazīstina savlaikus.

KOMENTĀRI
1

Stagnācijas slazds

“Kā tev iet?” – “normāli” ir ikdienišķs dialogs mūsu sabiedrībā. Gan tāpēc, ka ...

Komentārs
JAUNĀKIE
Bruņinieku 41, Tālr.: 673-106-75
Rīgā, LV-1011 E-pasts: portals@lv.lv