SAEIMĀ

Mājokļu tirgus attīstība reģionos

Inese Helmane, LV portāls05.12.2017
"ĪSUMĀ"
  • Lielākā problēma saistībā ar īres tirgu un jaunu mājokļu pieejamību ir reģionālās un nacionālās nozīmes attīstības centros, kas kavē uzņēmējdarbības attīstību.
  • Vidējā īres maksa par kvadrātmetru Latvijas lielākajās pilsētās divistabu dzīvoklim 60 kvadrātmetru platībā ir 2–4 eiro.
  • Publiskie ieguldījumi mājokļu pieejamībā, salīdzinot ar citām OECD valstīm, Latvijā ir ļoti, ļoti mazi.
  • Latvijā palīdzība dzīvokļa jautājumu risināšanā ir ļoti ierobežotam cilvēku lokam un noteiktā apjomā.
  • Atbalsta instruments jaunu mājokļu būvniecībai varētu būt paralēlais aizdevums, kas varētu sasniegt līdz 20% no mājas būvniecības izmaksām.
  • Ar īres dzīvokļu projektu Valmierā neiet viegli, lai to realizētu likumos noteiktajā "rāmī", un pārējās pašvaldības uz Valmieru skatoties kā uz izmēģinājuma variantu.
Ne visur, bet daudzviet reģionos mājokļu pieejamība, īpaši īres tirgū, ir ierobežota. Brīvais tirgus šo jautājumu nesakārto, jo investīcijām namu būvniecībā ir ilgs atmaksas termiņš un iedzīvotāju maksātspēja ir zema. Patlaban mājokļu pieejamībai ir ierobežots publiskā finansējuma atbalsts, arī palīdzība dzīvokļa jautājuma risināšanā ir tikai atsevišķām iedzīvotāju kategorijām. Kādi varētu būt valsts atbalsta mehānismi, lai nodrošinātu mājokļa pieejamību un veicinātu īres namu būvniecību?

Par mājokļu pieejamības jautājumiem aizvadītajā nedēļā vienlaikus diskutēja divās Saeimas komisijās, vienojoties, ka konkrēti priekšlikumi valsts atbalsta programmai varētu tapt līdz pavasarim.

Arī Ekonomiskās sadarbības un attīstības organizācija (OECD) savā Ekonomikas pārskatā 28. novembrī atkārtoti norādīja, ka Latvijā būtu jānodrošina plašāks mājokļu piedāvājums, kas pieejams par samērīgām cenām. Tas zemo darba algu saņēmējus mudinātu pārcelties uz reģioniem ar labākām nodarbinātības iespējām.

Viens no svarīgākajiem jautājumiem

Saeimas Tautsaimniecības, agrārās, vides un reģionālās politikas komisijas (Tautsaimniecības komisija) priekšsēdētājs Romāns Naudiņš mājokļu pieejamību reģionos, kas veicinātu reģionu attīstību un nodarbinātību, nodevēja par "jautājumu numur viens".

Mājokļu politika ir svarīgs aspekts reģionālās politikas kontekstā, uzsvēra Vides aizsardzības un reģionālās attīstības (VARAM) valsts sekretāra vietnieks reģionālās attīstības jautājumos Aivars Draudiņš, akcentējot, ka lielākā problēma ar īres tirgu un jaunu mājokļu pieejamību ir reģionālās un nacionālās nozīmes attīstības centros, piemēram, Valmierā, tas kavē uzņēmējdarbību. Tomēr viņš atzīmēja, ka daudzās pašvaldībās ir pamestas ēkas, kas būtu jāsaved kārtībā, un nevar būt tā, ka pēc valsts atbalsta programmas ieviešanas kristu otrā galējībā – būvētu tikai jaunas mājas.

No jauna uzcelti tikai 2% dzīvojamā fonda

Latvijā ir 796 000 mājsaimniecību, 361 832 dzīvojamās mājas un uz katru mājsaimniecību ir apmēram 1,2 mājokļi, liecina Ekonomikas ministrijas dati. No 1993. gada līdz 2014. gadam ir uzcelti tikai 2% no dzīvojamā fonda, pārsvarā Pierīgā un Rīgas reģionā. Lietuvā un Igaunijā māju celtniecība norit daudz raitāk. Sīkāk par dzīvojamo fondu Latvijā LV portāls rakstīja skaidrojumā "Ēku atjaunošana. Kāda tālākā stratēģija?".

"Nav iespējams cerēt, ka attīstīties īres tirgus, ja patlaban tiesāšanās ar īrnieku ilgst apmēram divarpus gadus."

Latvijā, salīdzinot ar citām OECD valstīm, ir neliels īres tirgus segments, pārsvarā dzīvokļi ir privātīpašumā, kas neveicina cilvēku mobilitāti darba tirgū, deputātiem skaidroja Ekonomikas ministrijas valsts sekretāra vietnieks Edmunds Valantis.

Īres cenas – līdz 4 eiro kvadrātmetrā

Vidējā īres maksa par kvadrātmetru Latvijas lielākajās pilsētās divistabu dzīvoklim 60 kvadrātmetru platībā ir 2–4 eiro, liecina EM dati. Valmierā, kurā pašvaldības kapitālsabiedrība "Valmieras namsaimnieks" vienīgā valstī ceļ divus īres namus, īres tirgus teju neesot, klāstīja Valmieras domes priekšsēdētājs Jānis Baiks. Tikai īres maksa vien vienistabas dzīvoklim esot 120 eiro, divistabu dzīvoklim: 250–280 eiro, bet trīsistabu dzīvoklim – 350 eiro mēnesī. Pārdošanā šajā Vidzemes lielākajā pilsētā esot apmēram 50 dzīvokļi, kuru vidējā cena par kvadrātmetru esot 615 eiro.

R. Naudiņš minēja arī citas pilsētas, kurās īres piedāvājuma neesot vispār, piemēram, Strenčos. Savukārt Smiltenē īres piedāvājumā patlaban esot tikai seši dzīvokļi.

Brīvais tirgus nespēj palīdzēt

Latvijas Pašvaldību savienības (LPS) padomniece uzņēmējdarbības jomā Dr.oec. Andra Feldmane vērsa deputātu uzmanību uz daudziem problēmjautājumiem mājokļu politikā reģionos. Nosacīti dzīvokļu tirgus ir izveidojies lielajās pilsētās un atsevišķos novadu centros. Novados pieprasījums pēc dzīvokļiem ar daļējām ērtībām pārsniedz piedāvājumu, jo iedzīvotāju maksātspēja ir zema.

Brīvais tirgus nespēj nodrošināt sabiedrības interešu īstenošanu mājokļu pieejamībā, neveidojas jauns īres tirgus, jo komersantiem šis bizness nav rentabls, tāpēc īres cenas aug, uzsvēra A. Feldmane, akcentējot, ka valstij būtu jādomā, kā veicināt privātā sektora iesaisti mājokļu būvniecībā un renovācijā un kā attīstīt mājokļu īres tirgu.

Arī E. Valantis piekrita, ka mājokļa pieejamība ir būtiska problēma un šis jautājums nav risināts gadiem. Taču, viņaprāt, šis jautājums ir aktuāls tikai tajos reģionos, kur veidojas jaunas darbvietas un attīstās uzņēmējdarbība.

Dānijas un Nīderlandes pieredze

J. Baiks norādīja, ka jau pašreiz ir spēkā Ministru kabineta (MK) noteikumi Nr. 237 "Kārtība, kādā pašvaldībām piešķiramas valsts mērķdotācijas dzīvokļa jautājumu risināšanai", taču pēdējais finansējums piešķirts pirms gandrīz desmit gadiem – 2008. gadā, jo "nav taču naudas".

"Publiskie ieguldījumi mājokļu pieejamībā, salīdzinot ar citām OECD valstīm, Latvijā ir ļoti, ļoti mazi," piekrita E. Valantis. Viņš dalījās ar Nīderlandes un Dānijas pieredzi par to, kādu atbalstu īres namu būvniecībā saņem šajās valstīs.

Dānijā publisku līdzekļu finansētu māju lietotāji ir visi valsts iedzīvotāji rindas kārtībā neatkarīgi no ienākuma lieluma. Valsts atbalsts pieejama mājokļa nodrošināšanai ir šāds:

  • 10% pašvaldības bezprocentu aizdevums uz 50 gadiem;
  • 88% komercbanku aizdevums ar valsts galvojumu;
  • 2% īrnieku depozīts, ko īrnieki iemaksā iemitinoties un var saņemt atpakaļ, mainot mājokli.

Izvirzītās prasības no publiskiem līdzekļiem finansētām mājām:

  • maksimālās mājokļu būvniecības izmaksas – 3076 eiro kvadrātmetrā (aptuveni 25% zemākas par tirgus cenu);
  • maksimālais šāda mājokļa izmērs – 110 kvadrātmetri.

Nīderlandē, lai sniegtu valsts atbalstu pieejama mājokļa nodrošināšanai, ir šādas priekšrocības:

  • tiesības saņemt aizdevumu no Nīderlandes Pašvaldības bankas (piešķir tikai valsts iestādēm, pašvaldības vai sociālo mājokļu korporācijām);
  • valsts garantijas aizņēmumiem no Sociālo mājokļu garantijas fonda;
  • valsts vai pašvaldības īpašumā esošas zemes pārdošana par cenu, kas zemāka par tirgus cenu;
  • granti no Centrālā mājokļa fonda grūtībās nonākušām sociālo mājokļu korporācijām (izlīdzināšanas fonds, kura finansējums veidojas no sociālo mājokļu korporācijas iemaksām). 

Izaicinājumi, kas kavē mājokļu tirgus attīstību

Ekonomikas ministrijas un LPS pārstāvju ieskatā, izaicinājumi, kas kavē privāto īres namu būvniecību un dzīvojamo ēku uzturēšanu Latvijā, ir ilgais ieguldīto finanšu atmaksas termiņš un zemā rentabilitāte. Vidējais termiņš finanšu atmaksai, ko sagaida nekustamā īpašuma attīstītājs, ir 7–8 gadi, bet atmaksas termiņš īres namam reģionos, ņemot vērā iedzīvotāju zemo maksātspēju, ir, sākot no 25 gadiem.

Kā vēl vienu būtisku iemeslu, kas būtu risināms mājokļu politikā, E. Valantis nosauca neefektīvo strīdu risināšanu izīrēšanas gadījumos.

Latvijas Komercbanku asociācijas pārstāvis Kazimirs Šļakota piebilda, ka uz priekšu ir jāvirza jaunais īres likumprojekts, jo "nav iespējams cerēt, ka attīstīsies īres tirgus, ja patlaban tiesāšanās ar īrnieku ilgst apmēram divarpus gadus. Un tādu nemaksātāju ir vairāk nekā 10%. Šajā laikā  īrnieks var neko nemaksāt un izīrētājs cieš zaudējumus. Kāds tur tirgus! Ir absolūtie zaudējumi".

LV portāls skaidrojumā "Ko paredz jaunais dzīvojamo telpu īres likumprojekts" jau rakstīja, ka Dzīvojamo telpu īres likumprojekts patlaban vēl ir apspriešanā starp ministrijām un paredz saistību bezstrīdus piespiedu izpildīšanu gadījumos, kad īrnieka pienākums ir atstāt īrēto dzīvojamo telpu – termiņa notecējuma, īres maksas parāda gadījumā, kā arī nekustamā īpašuma atsavināšanas gadījumā, ja īres līgums nav ierakstīts zemesgrāmatā.

Hipotekārā kredīta summa – pārāk augsta

Latvijā palīdzība dzīvokļa jautājumu risināšanā ir ļoti ierobežotam cilvēku lokam un noteiktā apjomā. Pašlaik atbalsts mājokļa iegādē ir pieejams ģimenēm ar bērniem, taču no nākamā gada finansējumu varēs saņemt arī vidējo profesionālo vai augstāko izglītību ieguvušie speciālisti līdz 35 gadu vecumam. Sīkāk par atbalsta programmu var lasīt LV portāla skaidrojumā "Paplašina mājokļu atbalsta programmu".

Uz LPS pārstāves pārmetumiem, ka hipotekārā kredīta nosacījumi jaunajām ģimenēm un kvalificētam darbaspēkam ir pārāk dārgi , K. Šļakota atbildēja: "Bankām pārmet pārāk augstas kredīta procentu likmes. Tiesa, igauņiem hipotekārā kredīta likme ir līdz 1,5% gadā, jo atšķiras maksātnespējas regulējums – Igaunijā tie ir septiņi gadi, mums – viens gads. Latvijā ir efektīvākais process Eiropā, bet par to arī ir jāmaksā, un to dara nākamie aizņēmēji."

Iespējamie atbalsta instrumenti

Gan Tautsaimniecības, gan Ilgtspējīgas attīstības komisijas sēdē Ekonomikas ministrijas pārstāvis kā potenciālo atbalsta instrumentu jaunu mājokļu būvniecībai prezentēja paralēlā aizdevuma valsts atbalsta programmas veidošanu sadarbībā ar "Latvijas attīstības finanšu institūciju "Altum"" ("Altum"). Kā LV portāls jau rakstīja skaidrojumā "Attīstībai pieejami paralēlie aizdevumi 30 miljonu eiro apmērā", uzņēmējiem šāds produkts ir nepieciešams gadījumos, kad bankas nosacījumi paredz lielāku uzņēmēja līdzdalību projekta īstenošanā, nekā uzņēmējs spēj sniegt.

"Altum" vadītājs Reinis Bērziņš piekrita, ka atbalsta instruments jaunu mājokļu būvniecībai varētu būt paralēlais aizdevums, kas varētu sasniegt līdz 20% no mājas būvniecības izmaksām (pārējais būtu komercbanku finansējums). Šādiem aizdevumiem gadā būtu vajadzīgs 30 miljonu eiro publiskais finansējums. Aizdevuma likme varētu būt 3–3,5% gadā.

Granti un ilgtermiņa aizdevumi

Ekonomikas ministrija mājokļa pieejamības nodrošināšanai rosina arī piešķirt 10% grantu īres namu būvēšanai, kā atbalsts varētu kalpot nenodrošināts aizdevums – 20% no mājas būvniecības izmaksām, kā arī ilgtermiņa aizdevums īres ēkas būvniecībai no Valsts kases, palielinot pašvaldības maksimālo slieksni saistību apjomam pret plānotiem pamatbudžeta ieņēmumiem tieši dzīvojamā fonda izveidei vai atjaunošanai. Ilgtermiņa aizdevumus vajadzētu paredzēt arī īres namu atjaunošanai vai pārbūvei.

"48% Valmieras uzņēmumu trīs gadu laikā plāno palielināt darbvietu skaitu, un kā galvenā problēma tiek minēta atbilstoša mājokļa trūkums."

Potenciālie atbalsta instrumenti būtu arī nekustamā īpašuma nodokļa atlaides ēku atjaunošanas gadījumā, kā arī likumā "Par iedzīvotāju ienākuma nodokli" varētu paredzēt, ka no maksātāja ienākumiem, par kuriem maksā algas nodokli, izslēdz ēku atjaunošanas un pārbūves izdevumus 50% apmērā līdz 2000 eiro gadā.

Valmieras pieredze

Valmiera šobrīd ir vienīgā pašvaldība, kura nolēmusi attīstīt savu īres tirgu. Pilsētā dzīvo ap 30 000 cilvēku, ik dienu uz darbu brauc 7000 cilvēku no tuvējās apkārtnes. Pilsēta nodrošina 1012 darbvietas uz 1000 iedzīvotājiem, bezdarbs ir tikai 3,3%, Ilgtspējīgas attīstības komisijas deputātiem stāstīja Valmieras domes priekšsēdētājs J. Baiks.

Kāpēc pilsēta attīsta mājokļu tirgu? "Tāpēc, ka  šī gada aptauja liecināja, ka 48% pilsētas uzņēmumu trīs gadu laiku plāno palielināt darbvietu skaitu, un kā galvenā problēma tiek minēta atbilstoša mājokļa trūkums," argumentēja domes priekšsēdētājs.

Pērn SIA "Valmieras namsaimnieks" sāka būvēt divas daudzdzīvokļu mājas, "pilnībā uz biznesa pamatiem", kopējās projekta izmaksas ir gandrīz 6,6 miljoni eiro bez pievienotās vērtības nodokļa, kredīts piešķirts uz 25 gadiem. Daudzdzīvokļu īres namos būs pieejami 150 dzīvokļi, pārsvarā divistabu dzīvokļi no 38 līdz 46 kvadrātmetru platībā.

Plānotā īres maksa kopā ar apsaimniekošanu, vienu autostāvvietu, pagrabiņu un citām izmaksām būs 5,20 par kvadrātmetru, tātad 46 kvadrātmetru dzīvokļa īre būs 240 eiro mēnesī.

Dzīvokļus izīrēt varēs tikai izsoles kārtībā, kas būs vienreizējs maksājums, t.i., ja uz vienu dzīvokli būs vairāki gribētāji, tad dzīvokli varēs īrēt tikai tas, kurš nosolīs augstāko maksu. Šādu kārtību nosaka Publiskas personas finanšu līdzekļu un mantas izšķērdēšanas novēršanas likums.

J. Baiks minēja, ka ar īres dzīvokļu projektu neiet viegli, lai to realizētu likumos noteiktajā "rāmī", un pārējās pašvaldības uz Valmieru skatoties kā uz izmēģinājuma variantu – ja tas būs sekmīgs, arī citi varētu sekot šīs Vidzemes pilsētas paraugam.

KOMENTĀRI
JAUNĀKIE
Bruņinieku 41, Tālr.: 673-106-75
Rīgā, LV-1011 E-pasts: portals@lv.lv