MINISTRU KABINETĀ

Jauna kārtība dzīvojamo māju pārvaldīšanas aprēķiniem

Inese Helmane, LV portāls21.07.2017
"ĪSUMĀ"
  • Pēc pašvaldību datiem, no visām dzīvojamām mājām – 21 180, par kurām no 1995.gada pieņemti pašvaldību lēmumi nodot tās privatizācijai, līdz pērnā gada beigām privatizētas bija tikai 4319 ēkas jeb 21%.
  • Mājās, kurās dzīvokļu īpašnieki nav pārņēmuši dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesības vai nav lēmuši par pārvaldīšanas un apsaimniekošanas kārtību un noteikuši maksu par to, par apsaimniekošanu ir jārūpējas pašvaldībai.
  • Dzīvojamo māju pārvaldniekiem grāmatvedības uzskaite būs jānodala no cita veida saimnieciskās darbības, lai dzīvokļu īpašniekiem būtu iespēja pārliecināties par faktisko mājas izdevumu pamatotību.
  • Tiek precizēts pārvaldīšanas maksas aprēķināšanas mehānisms.
  • Jaunie MK noteikumi sakārto pārvaldnieka darbību avārijas situācijās.
Ministru kabinets 11. jūlijā pieņēma jaunus noteikumus, kas nosaka izmaiņas pašreizējā kārtībā, kādā aprēķināmi maksājumi par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu, precīzāk nosakot māju pārvaldnieku pienākumus. Jaunā kārtība attiecas tikai uz tām mājām, kurās dzīvokļu īpašnieki nav pārņēmuši dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesības vai nav lēmuši par pārvaldīšanas un apsaimniekošanas kārtību un noteikuši maksu par to.

Jaunie noteikumi Nr. 408 "Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas maksas aprēķināšanas noteikumi" stājas spēkā šodien.

Visvairāk māju Rīgā un Daugavpilī

Pēc pašvaldību datiem, no visām dzīvojamām mājām – 21 180, par kurām no 1995.gada pieņemti pašvaldību lēmumi nodot tās privatizācijai, līdz pērnā gada beigām privatizētas bija tikai 4319 ēkas jeb 21%. Pērnā gada beigās neprivatizēti bija 35 930 dzīvokļi.

Latvijas Namu pārvaldītāju un apsaimniekotāju asociācijas valdes priekšsēdētājs Ģirts Beikmanis, kura vadītā asociācija piedalījās šī MK projekta izstrādē, bilda, ka visvairāk māju, kurās dzīvokļu īpašnieki nav pārņēmuši to pārvaldīšanas tiesības, ir Rīgā un Daugavpilī.

Pēc Centrālās statistikas pārvaldes Uzņēmumu finanšu un investīciju statistikas daļas vadītāja Ilgvara Kaparkalēja teiktā, izmantojot Valsts zemes dienesta Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmas datus, mājokļu skaits (dzīvojamā māja, dzīvoklis daudzdzīvokļu mājā, istaba komunālajā dzīvoklī u. c.) Latvijā  2016. gada beigās kopumā bija 1 064 598.

Izstrādāti pēc Valsts kontroles ieteikuma

Ministru kabineta (MK) noteikumi Nr. 408 "Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas maksas aprēķināšanas noteikumi" izstrādāti, ņemot vērā Valsts kontroles ieteikumus. Valsts kontrole pērn martā, apstiprinot savu revīzijas ziņojumu "Vai Ekonomikas ministrijas darbības daudzdzīvokļu dzīvojamo māju apsaimniekošanas maksas un komunālo pakalpojumu maksas sadales regulēšanā ir pietiekamas?", Ekonomikas ministrijai nosūtīja ieteikumus, kas ietvēra arī tādus, kas skāra nepieciešamību pilnveidot Ministru kabineta 2008. gada 9. decembra noteikumus Nr. 1014 "Kārtība, kādā aprēķināma maksa par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu".

Būtiskākie ieteikumi, kas skar šo noteikumu pilnveidi, bija:

  • noteikt pienākumu dzīvojamo māju pārvaldniekiem izstrādāt izsekojamu metodiku, kā tiek sagatavotas dzīvojamo māju tāmes un pārskati;
  • noteikt, ka dzīvojamo māju pārvaldniekiem grāmatvedības uzskaite jānodala no cita veida komercdarbības;
  • noteikt, ka iedzīvotājiem ir pieejama nodalīta informācija par uzkrājumu apmēru un šo uzkrājumu izlietojumu.

Uzsākot darbu pie noteikumu pilnveidošanas, Ekonomikas ministrija secināja, ka lietderīgāk būtu izdot jaunus MK noteikumus, jo šobrīd spēkā esošie MK noteikumi ir sagatavoti pirms Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma, kā arī "Grozījumu Pievienotās vērtības nodokļa likumā" (paredz ar pievienotās vērtības nodokli aplikt dzīvojamo māju pārvaldīšanas pakalpojumu) pieņemšanas, tādēļ to precizēšana nav lietderīga grozījumu lielā apjoma dēļ. Līdz ar to MK noteikumi Nr. 1014 "Kārtība, kādā aprēķināma maksa par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu" ir zaudējuši spēku.

Nepietiekami finanšu līdzekļi

Mājās, kurās dzīvokļu īpašnieki nav pārņēmuši dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesības vai nav lēmuši par pārvaldīšanas un apsaimniekošanas kārtību un noteikuši maksu par to, par apsaimniekošanu ir jārūpējas pašvaldībai. Piemēram, Rīgā šīs funkcijas ir uzticētas pašvaldības uzņēmumam "Rīgas namu pārvaldnieks", skaidro Ģ. Beikmanis. 

Asociācijas vadītājs stāsta, ka kopš 90. gadiem, kad notika dzīvojamo māju privatizācija, situācijas, kad nepārņemto namu stāvoklis kļūst arvien bēdīgāks, kļūst biežākas. Mēdz būt avārijas gadījumi balkonu, nolietojušos jumtu konstrukciju, kāpņu telpu plaisu dēļ, nereti slikti ir uzturēti inženiertīkli.

"Praksē pastāv vairākas situācijas, kurās pārvaldnieks nenodod dzīvokļu īpašniekiem neizlietoto dzīvojamās mājas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas maksas daļu."

Lai šādas mājas apsaimniekotu, ir vajadzīgi diezgan ievērojami finanšu līdzekļi, kas apsaimniekotājiem bieži vien ir pieejami nepietiekamā apjomā.

Kad nenodod dzīvokļu īpašniekiem neizlietoto pārvaldīšanas daļu

Valsts kontrole revīzijā konstatējusi, ka praksē pastāv vairākas situācijas, kurās pārvaldnieks nenodod dzīvokļu īpašniekiem neizlietoto dzīvojamās mājas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas maksas daļu:

  • daļa no mājas neizlietotajiem finanšu līdzekļiem tiek rezervēti līdz brīdim, kamēr māju iedzīvotāji pilnā apmērā norēķināsies par saņemtajiem pakalpojumiem;
  • pārvaldnieks un dzīvokļu īpašnieki ir vienojušies par dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku parādu segšanu no māju neizlietotajiem finanšu līdzekļu uzkrājumiem;
  • pēc pārvaldīšanas tiesisko attiecību izbeigšanās atgūto apsaimniekošanas maksu paturot sev – tieslietu un parādu piedziņas izdevumus, kas radušies periodā, kad pārvaldīšanas tiesības jau bija nodotas jaunajam pārvaldniekam;
  • finanšu līdzekļu atlikums ir nodots jaunajam pārvaldniekam, bet iepriekšējais pārvaldnieks ir turpinājis iekasēt iedzīvotāju parādus;
  • netika nodoti līdzekļi, kas iztērēti avārijas situāciju lokalizēšanai un novēršanai.

Šādai rīcībai, izņemot rīcību saistībā ar avārijas situāciju novēršanai iztērētajiem līdzekļiem, nav tiesiska pamata, jo naudas maksājumi par turpmākajos periodos obligāto pārvaldīšanas darbību ietvaros veicamajiem dzīvojamās mājas remonta, atjaunošanas vai pārbūves darbiem ir dzīvokļu īpašniekiem (katram dzīvokļa īpašniekam atbilstoši viņa kopīpašuma domājamās daļas apmēram) piederoši līdzekļi, kas ir tikuši iekasēti konkrētam mērķim, t.i., remontiem.

Jānodala grāmatvedības uzskaite no citas saimnieciskās darbības

Ekonomikas ministrijas Sabiedrisko attiecību nodaļas pārstāve Elita Rubesa-Voravko skaidro, ka, vadoties pēc jaunajiem MK noteikumiem, dzīvojamo māju pārvaldniekiem grāmatvedības uzskaite būs jānodala no cita veida saimnieciskās darbības, lai dzīvokļu īpašniekiem būtu iespēja pārliecināties par faktisko mājas izdevumu pamatotību.

Tāpat noteikts pienākums dzīvojamo māju pārvaldniekiem savā grāmatvedības politikā atspoguļot pārvaldīšanas izmaksu veidošanas metodes. Noteikts, ka pārvaldniekam četru nedēļu laikā pēc dzīvokļa īpašnieka vai īpašnieku rakstveida lūguma ir pienākums sniegt informāciju par ieņēmumiem un izdevumiem, kas attiecināmi uz dzīvojamo māju, tostarp arī par netiešo izmaksu veidošanas metodēm. Tas nepieciešams, lai nodrošinātu dzīvokļu īpašniekiem iespēju iegūt pilnīgu informāciju par apsaimniekošanas maksas aprēķināšanu un pārvaldnieka veiktajām darbībām un to izmaksām.

Pārvaldīšanas maksas aprēķināšanas formula

Viens no svarīgākajiem jautājumiem, kas tiek precizēts līdz ar apstiprinātajiem MK noteikumiem, ir pārvaldīšanas maksas aprēķināšanas mehānisms (formula), kurā atsevišķi tiek izdalīts maksājums par turpmākajos periodos obligāto pārvaldīšanas darbību ietvaros veicamajiem dzīvojamās mājas remonta, atjaunošanas vai pārbūves darbiem.

"Kopš 90. gadiem, kad notika dzīvojamo māju privatizācija, situāciju, kad nepārņemto namu stāvoklis kļūst arvien bēdīgāks, kļūst vairāk."

Dzīvokļu īpašnieku maksājumi varēs tikt uzkrāti gan turpmākajos periodos obligāto pārvaldīšanas darbību ietvaros veicamajiem dzīvojamās mājas remonta darbiem, gan arī dzīvojamās mājas atjaunošanai vai pārbūvei, kas veicama turpmākajos periodos obligāto pārvaldīšanas darbību ietvaros.

MK noteikumiem ir izdarīti arī vairāki precizējumi, piemēram, lai nodrošinātu pārvaldīšanas izdevumu izsekojamību, noteikts pienākums pārvaldniekam skaidri nodalīt par obligāti veicamajām pārvaldīšanas darbībām nepieciešamos maksājumus, kā arī atlīdzību par pārvaldīšanu no maksājuma par turpmākajos periodos obligāto pārvaldīšanas darbību ietvaros veicamajiem dzīvojamās mājas remonta, atjaunošanas vai pārbūves darbiem.

Ja ir avārijas gadījumi

Ģ. Beikmanis saka, ka jaunie MK noteikumi sakārto pārvaldnieka darbību avāriju situācijās. Jaunajos noteikumos ir iekļauta atšķirīga paziņošanas un spēkā stāšanās kārtība pārvaldnieka aprēķinātajiem maksājumiem par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu, ja dzīvojamās mājas konstrukcijas vai to elementi  ir avārijas vai pirmsavārijas stāvoklī. Attiecīgi tiek paredzētas divas atšķirīgas procedūras izdevumu par dzīvojamās mājas atjaunošanu vai pārbūvi ietveršanu tāmē, nodalot dažādus dzīvojamo māju tehniskos stāvokļus. Proti, pārvaldnieks izdevumus tāmē varēs neietvert, ja dzīvojamās mājas konstrukcijas vai to elementi ir avārijas vai pirmsavārijas stāvoklī un dzīvojamās mājas tehniskais stāvoklis ir tiktāl pasliktinājies, ka mājas atjaunošana vai pārbūve nav ekonomiski pamatota. Šādā gadījumā dzīvokļu īpašniekiem kopsapulcē būs jālemj par dzīvojamās mājas atjaunošanas kārtību, nosakot finansējuma avotu, veikšanas laiku u. c.

Savukārt pārējos gadījumos par pārvaldnieka sagatavotā dzīvojamās mājas uzturēšanas darbu plāna un aprēķināto maksājumu par pārvaldīšanu apstiprināšanu vai noraidīšanu dzīvokļu īpašnieki var pieņemt lēmumu jebkādā veidā saskaņā ar spēkā esošo normatīvo regulējumu.

KOMENTĀRI
1
JAUNĀKIE
Bruņinieku 41, Tālr.: 673-106-75
Rīgā, LV-1011 E-pasts: portals@lv.lv