Aprakstītajā situācijā būtiski ir noskaidrot garāžas tiesisko statusu, kā arī to, kādas tiesiskās attiecības pastāv iesaistīto pušu starpā. Ja minētā garāža ir patstāvīgs īpašuma tiesību objekts un īpašuma tiesības uz to ir reģistrētas zemesgrāmatā, zemes īpašniekam nav tiesību iznīcināt (nojaukt) citai personai piederošu īpašumu. Pieņemot iepriekš minēto (garāža ir patstāvīgs īpašuma tiesību objekts), lai noteiktu, kādas tiesiskās attiecības pastāv pušu starpā, ir jānoskaidro dalītā īpašuma pastāvēšanas tiesiskais pamats.

Dalītā īpašuma pastāvēšana ir noteikta likuma “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību” (turpmāk – Spēkā stāšanās likums) 14. pantā. Minētā panta pirmās daļas 1.–4. punktā ir noteikti tā sauktie piespiedu dalītā īpašuma gadījumi, kad dalītais īpašums ir izveidojies vēsturisku notikumu rezultātā un tā rašanās nav atkarīga no iesaistīto pušu gribas. Savukārt Spēkā stāšanās likuma 14. panta pirmās daļas 5. punktā (spēkā līdz 01.01.2017.) bija paredzēta iespēja veidot dalīto īpašumu, iznomājot zemi un paredzot nomniekam uz tās celt būves kā patstāvīgus īpašuma tiesību objektus, ko sauc par brīvprātīgu dalīto īpašumu.

Piespiedu dalītā īpašuma gadījumos starp pusēm pastāv piespiedu nomas tiesiskās attiecības. Atkarībā no tā, vai zemes īpašnieks ir publiska persona vai privātpersona, kā arī no tā, kā izveidojies dalītais īpašums, regulējums var atšķirties gan attiecībā pret nomājamo zemes platību, gan nomas maksu. Lielākā daļa gadījumu ir regulēta likumā “Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās” (turpmāk – Reformas likums), likumā “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” un Ministru kabineta 2007. gada 30. oktobra noteikumos Nr. 735 “Noteikumi par publiskas personas zemes nomu”.

Ja puses nespēj vienoties par nomas maksu piespiedu nomas tiesisko attiecību ietvaros, tām ir tiesības savas aizskartās tiesības un likumīgās intereses aizsargāt tiesā. Pastāv gadījumi, kuros normatīvie akti nenosaka nomas maksas apmēru pušu nevienošanās gadījumā (piemēram, Reformas likuma 12. panta trešā daļa), tomēr tas nemaina to, ka pusēm ir tiesības vērsties tiesā, lai izšķirtu to strīdu. Minētā ietvaros arī būves (ne tikai zemes) īpašnieks var vērsties tiesā, lai noregulētu tiesiskās attiecības pušu starpā. Jautājumā par nomas maksu vēršam uzmanību, ka Civillikuma 2120. pants cita starpā paredz, ka nomas maksai jābūt patiesai atlīdzībai par lietas lietošanu, un tādēļ to nedrīkst nolikt tikai izskata pēc. Savukārt gadījumos, kad nomas maksa nav noteikta, Civillikuma 2123. pants noteic: “Ja par nomas vai īres maksu nav nekas noteikti norunāts, bet ja to pašu priekšmetu jau agrāk nomājusi vai īrējusi tā pati persona, tad pieņemams, ka agrākie noteikumi nav grozīti. Bet ja arī šās mērauklas nav un puses tikai vispārīgi izteikušās, ka par maksu viņas savā starpā vienosies, tad, ja šāda vienošanās nenotiek, maksas apmēru noteic tiesa pēc sava ieskata.” Vienlaikus jāņem vērā, ka tiesisko attiecību noregulējumam starp piespiedu dalītajā īpašumā iesaistītajām pusēm ir jāpanāk taisnīgs līdzsvars starp abu pušu tiesībām uz īpašumu. Lai noteiktu, kādu nomas maksu tiesa nosaka konkrētos gadījumos, ir jāpēta tiesu prakse attiecībā uz konkrētajai situācijai piemērojamo tiesību normu.

Brīvprātīga dalītā īpašuma gadījumā normatīvie akti neregulē nomas maksas apmēru un piespiedu nomas tiesiskās attiecības pušu starpā nepastāv. Tiesiskās attiecības pušu starpā regulē noslēgtais nomas līgums (kam ir piemērojami Civillikuma noteikumi par nomas līgumu). Vienlaikus vēršam uzmanību, ka Spēkā stāšanās likuma 14. panta pirmās daļas 5. punkts paredzēja, ka būves brīvprātīga dalītā īpašuma gadījumā par patstāvīgu īpašuma objektu uzskatāmas tikai laikā, kamēr ir spēkā zemes nomas līgums. Tādējādi, piemēram, ja tuvojas nomas līguma termiņš un nomas līgums neparedz citus noteikumus, zemes īpašniekam nav pienākuma pagarināt nomas līguma termiņu pret viņa gribu vai par tādu nomas maksu, kādai zemes īpašnieks nepiekrīt. Tā kā likums paredz, ka, izbeidzoties nomas līgumam, uzceltās būves beidz pastāvēt kā patstāvīgi īpašuma objekti, ja puses nespēj panākt vienošanos par nomas līguma pagarināšanu, būvju īpašnieks var zaudēt īpašuma tiesības uz šāda nomas līguma pamata uzceltajām būvēm.

Papildus informējam, ka informācija par brīvprātīga dalītā īpašuma pastāvēšanu ir pieejama Tieslietu ministrijas mājaslapā publicētajā pētījumā “Par nekustamā īpašuma tiesību regulējumu pēc zemes reformas pabeigšanas – Civillikuma zemes un ēku (būvju) nedalāmības koncepta pilnīgas ieviešanas problēma” (pieejams: www.tm.gov.lv sadaļas “Nozares politika” apakšsadaļā “pētījumi”). Tāpat arī Tieslietu ministrijas viedoklis par brīvprātīga dalītā īpašuma pastāvēšanu pēc 2017. gada 1. janvāra ir publicēts minētajā mājaslapā (saite: https://www.tm.gov.lv/lv/cits/apbuves-tiesibas-instituts-un-brivpratiga-dalita-ipasuma-pastavesana-pec-1-01-2017).